Управление садоводческими и дачными некоммерческими объединениями

Управление садоводческими и дачными некоммерческими объединениями. Управление садоводческими и дачными некоммерческими объединениями — это хозяйственная деятельность соответствующих субъектов хозяйствования, которая имеет целью удовлетворение потребности совладельцев садоводческого и дачного некоммерческого объединения в эффективном управлении этим. Не предпринимательскую деятельность по оказанию услуг по управлению садоводческими и дачными некоммерческими объединениями могут осуществлять объединения совладельцев садоводческих и дачных домов, поскольку не предпринимательская деятельность — это юридическое лицо, некоммерческая организация, которую собственники садоводческих и дачных домов создали для содействия использованию их собственного имущества и управления. Субъекты хозяйствования самостоятельно определяют свою организационную структуру. На структуру может влиять перечень услуг и количество объектов в управлении; перечень работ, которые управитель выполнять самостоятельно или привлекая подрядные организации.

Функции управляющего

• На сегодня в РФ нет нормативно-правовых актов, определяющих перечень функций управляющего. Выделяются такие основные функции управления:
• планирования мероприятий по сохранению и устойчивого функционирования садоводческими и дачными некоммерческими обществами;
• ведение техдокументации, бухгалтерского учета, финансовой и другой отчетности;
• организация работы по надлежащей эксплуатации и содержания садоводческими и дачными некоммерческими объединениями;
• организация предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества;организация работы с собственниками, арендаторами и нанимателями;
• отчетность за проделанную работу.

Планирование деятельности

Известно, что тот, кто не жалеет времени и усилий на планирование деятельности, почти их не тратит на исправление ошибок. Функция планирования является одной из основных функций управления, поскольку именно от того, насколько профессионально спланировано деятельность, в основном зависит успешность и эффективность управления домом. Управляющим рекомендовано составить несколько планов с учетом длительности планового периода: долгота среднесрочные перспективные, а также годовые финансово-хозяйственные планы. Такие планы не являются догмой, их нужно корректировать, учитывая реальную ситуацию (непредсказуемые повреждения, изменение конъюнктуры на рынке строительных материалов и работ, изменения в законодательстве, влияющих на срок выполнения работ и их стоимость и т. п.) и решений совладельцев садоводническими и дачными некоммерческими объединениями. Долгосрочный перспективный план составляют на период, что соответствует жизненному циклу здания. В таком плане нужно отразить в первую очередь меры по капитальному ремонту или реконструкции дома. План должен содержать полный перечень работ, срок их проведения, объемы и ожидаемую стоимость работ, источник финансирования и т. др. Среднесрочный перспективный план составляют на три-пять лет. В таком плане нужно отразить и мероприятия по капитальному ремонту и реконструкции дома (предусмотренные в долгосрочном плане), подлежащих выполнению в течение планируемого периода, и работы из циклических текущих ремонтов, которые необходимо проводить ежегодно или с интервалом два-три года. Такой план также должен содержать перечень, объемы и срок проведения соответствующих работ, их ожидаемую стоимость, источник финансирования.

План может содержать следующее:

• план-график технического осмотра оборудования; · план-график текущего ремонта;
• график планово-предупредительного ремонта электрооборудования, инженерных сетей;
• график уборки территории;
• график вывоза твердых бытовых отходов;· график проведения дезинсекции и дератизации;· объем и сроки предоставления коммунальных услуг и проведения необходимых работ;
• сведения о производителях и исполнителей отдельных услуг» (процедуры и сроки их определения);
• информацию о всех ожидаемых доходах (оплата услуг, которые поступают от потребителей, доходы от найма и т.п.) и о всех ожидаемые расходах (управленческие расходы, оплата предоставленных услуг и выполненных работ, в частности, аварийных и т.п).

Каждый из составленных и откорректированных планов обязательно должен рассматривать и утверждать садоводническими и дачными некоммерческими объединениями, потому составление и выполнение планов в определенной мере разграничением ответственности за состояние между его совладельцами и управляющим. Например, садоводническому и дачному некоммерческому объединению нанесен материальный ущерб из-за того, что не осуществлены определенные мероприятия. Перед тем как определять источники ее возмещения, нужно установить, по чьей вине это произошло. Скажем, если управляющий не планировал таких мероприятий и не предупредил совладельцев о последствиях бездеятельности, то он, бесспорно, является виновным. Но если управляющий предложил в собственноручно составленном плане осуществить надлежащие меры, но совладельцы не утвердили плана не согласились выделить средства для принятия таких мер, то виновными будут сами совладельцы. Техническая документация, бухгалтерский учета, отчетность, организация работы Управляющий должен в надлежащий способ хранить и вести техническую документацию относительно состояния, содержания и эксплуатации садоводческих и дачных некоммерческих объединений. Согласно правил управления, техническая документация подразделяется на документацию долговременного хранения и документацию, подлежащую замене по окончании времени ее действия. По итогам каждого технического осмотра в базу данных, отражающих техническое состояние объекта, управляющий вносит коррективы, указывая дату осмотра объекта. Для обеспечения надлежащей эксплуатации садоводческими и дачными некоммерческими объединениями управляющий должен организовать осуществление всех мероприятий, предусмотренных в перспективных и финансово-хозяйственных планах. Выполнять работу можно двумя способами — или только собственными силами, или с помощью подрядных организаций (по соответствующим договорам). Приемлемый для управителя способ он выбирает самостоятельно, учитывая свои возможности (наличие соответствующих лицензий и разрешений, оборудования и персонала) и целесообразность. Обеспечивая надлежащую эксплуатацию и содержание садоводческими и дачными некоммерческими объединениями, управитель также отвечает за следующие участки работы:

• обслуживание в соответствии с требованиями нормативных до документов;
• контроль за эксплуатацией и содержанием;
• подготовка дома к сезонным условиям эксплуатации;
• предупреждение чрезвычайных ситуаций; · соблюдение правил противопожарной безопасности;
• энергосбережение в соответствии с планом, согласованным с совладельцами дома;
• ведение баз данных относительно состояния дома.

Организация предоставления потребителям коммунальных услуг

Коммунальные услуги подразделяются на следующие:

• 1) коммунальные услуги;
• 2) услуги по содержанию домов, построек и территорий;
• 3) услуги по управлению домами, сооружениями или постройками;
• 4) услуги по ремонту помещений, домов, построек.

Выполняя эти функции, управитель тоже может воспользоваться двумя способами, выбрав среди них целесообразный при определенных условиях и приемлемый для себя и владельцев садоводческих и дачных домов.

Во-первых, управляющий может самостоятельно предоставлять указанные услуги (по решению совладельцев или по решению органов местного самоуправления).

Во-вторых, управляющий может определить «исполнителей коммунальных услуг», заключить соответствующие договоры, составлять акты о выявленных нарушениях, требовать от контрагентов устранения нарушений и четкого выполнения договорных условий.

Непременным условием предоставления коммунальных услуг является своевременная уплата за них. Условия и порядок начисления, перерасчета и осуществления платежей за коммунальные услуги, принятие мер по взысканию задолженности по платежам надлежит определять в соответствующих договорах. Организация работы с собственниками управляющий является тем лицом, к которому обращаются совладельцы, если возникнут проблемы.

Для успешного решения тех вопросов управляющий должен выполнять такие функции:

• вести учет собственников, нанимателей и арендаторов жилых и не жилых помещений дома, лицевые счета всех потребителей коммунальных услуг;
• принимать заявки на выполнение ремонтных работ, обращения, жалобы и предложения;
• вести учет выполнения ремонтных и аварийных работ по заявкам;
• рассматривать обращения, жалобы и предложения, давать на них обоснованные ответы;
• предоставлять информацию относительно установленных нормативов, норм, состояние стандартов, условий и порядке осуществления перерасчетов с их оплаты;
• предоставлять информацию об изменении установленных цен или тарифов на коммунальные услуги;

Управляющий должен вести личный прием физических и представителей юридических лиц; заботиться о адресной рассылке информационных материалов, размещение объявлений, обращений, сообщений и информационных листовок в специально отведенных для этого местах; обеспечивать проведение встреч и общих собраний и тому подобное.

Управление садоводческими и дачными некоммерческими объединениями

Редактор: Игорь Решетов