Договор аренды

Договор аренды. Вопрос аренды жилой недвижимости не теряет актуальности. После перехода России к рыночной экономики, гарантирование права ча на жилье и до сих пор, несмотря на ощутимую стагнацию рынка недвижимости, найдется немало лиц, вынужденных в силу личных причин или рабочей необходимости арендовать жилье. При этом арендная плата является неплохим источником дохода для владельцев нескольких объектов жилой недвижимости и хорошей альтернативой дорогим и рисковым кредитам для тех, у кого ее вообще нет.

Заключение договора аренды является ключевым шагом в установлении отношений аренды жилья. Именно на этом этапе должны быть согласованы механизмы и инструменты для защиты интересов сторон, что призваны, в первую очередь, предупредить возникновение конфликтов, а в случае, если конфликта по тем или иным причинам избежать не удалось, гарантировать возможность защиты нарушенного права в суде. В целом следует отметить необходимость включения в договор аренды жилья детализированных положений относительно формы и порядка уведомления сторон или получение согласия сторон во всех случаях, когда обязанность осуществления такого уведомления или получения согласия предусмотрена законодательством.

Если уплата арендной платы и коммунальных платежей будет осуществляться в наличной форме, целесообразно предусмотреть в договоре необходимость выдачи арендатору расписки, которая подтверждала бы факт получения арендодателем соответствующих выплат. Форму такой расписки следует включить в договор аренды в качестве приложения. Это поможет избежать споров между арендодателем и арендатором относительно факта внесения платежей.

Распространена также практика уплаты арендатором определенной суммы гарантийного платежа или депозита, как правило, в размере арендной платы за 1-2 месяца. Обычно такой платеж зачисляют в счет уплаты арендной платы за первый и/или последний месяц аренды. Из него также могут быть осуществлены вычета в случае повреждения арендованного имущества или досрочного прекращения арендных отношений по инициативе арендатора. Практика уплаты таких гарантийных платежей и депозитов является распространенной и в полной мере соответствует законодательству, которое, несмотря на то, не регулирует этот вопрос в необходимом объеме. Учитывая указанное целесообразно все вопросы, связанные с уплатой, пополнением, зачетом, вычетом и возвратом сумм такого гарантийного платежа (депозита), урегулировать в договоре.

Договор аренды жилья должен определять и порядок пользования жильем и его содержание. В частности, желательно определить обязанности сторон по проведению текущего и капитального ремонта помещения взятого в аренду. Если в договоре этот вопрос не урегулирован, будут применяться положения ГК, согласно которым текущий ремонт жилья, обязанный осуществлять наниматель, а капитальный ремонт – наймодатель.

Кроме того, в договоре аренды жилья следует определить, на какую из сторон возложен риск случайной гибели или повреждения арендуемого помещения. Можно также закрепить обязанность арендатора застраховать объект аренды.

Целесообразно урегулировать в договоре и вопрос о проведении арендодателем проверок состояния жилого помещения в течение срока аренды: указать периодичность и порядок осуществления таких проверок или предусмотреть запрет их осуществления.

Поскольку законодательство четко не устанавливает характер ответственности за нарушение обязательств по договору аренды жилья, виды, основания и порядок наступления ответственности следует отразить в договоре. В частности, нужно определить основания и порядок уплаты неустойки, возмещения убытков, а также расторжения договора, которые, учитывая свою комплексность и проблематику, должны стать предметом отдельного правого анализа.

Таким образом, договор аренды жилья является правовым механизмом, который позволяет сторонам определить основные условия аренды и избежать возникновения споров в будущем. С целью надлежащего урегулирования отношений аренды целесообразным может быть обращение за правовой помощью с целью составления договора, который надлежащим образом закрепляет договоренности сторон и обеспечивает справедливый баланс их прав, обязанностей и интересов.

На протяжении многих лет заключения договоров найма (аренды) жилья помогает гражданам в решении их жилищной проблемы. Вместе с тем законодательство РФ четко не разграничивает случаи заключения договора найма жилья и договор аренды жилья. Кроме того, в нем не всегда последовательно и согласованно используются термины «наем жилья» и «аренда жилья», поэтому возникает вопрос о принципах их использования в судебной и нотариальной практике. Правовая доктрина также не имеет однозначного ответа не эти вопросы.

В России относительно жилья закон предусматривает заключения как договор найма жилья, так и договор аренды жилья, которые разграничивают за субъектом – пользователем жилья. Так, в случае, когда пользователем является гражданин, заключается договор найма жилья, а если юридическое лицо – договор аренды жилья (главы 34 и 35 ГК РФ).

На территории Российской империи действовало право, отношения относительно пользования жильем регулировались сводом законов Российской империи, по которым жилье передавалось в пользование на основании договора имущественного найма (ст. ст. 1691-1707 том Х Свода законов Российской империи). Когда Россия была в составе Советского Союза, договор найма жилья рассматривался как подвид договора найма имущества и был самым распространенным способом приобретения права пожизненного пользования жильем. В настоящее время законодательство РФ предусматривает возникновение краткосрочного или долгосрочного (в частности, пожизненного) права пользования жильем на основании договора найма жилья, так и договора аренды жилья.

Толковые словари преимущественно раскрывают значение только термина «аренда»: временное пользование зданиями, земельным участком и т. п. на договорных началах. В юридических энциклопедиях термин «аренда» (польс. аrenda, от лат. arrendare – отдавать в наем, нанимать) рассматривается как предоставление имущества во временное (срочное) платное пользование; временное использование имущества за плату на праве договора аренды. Проанализировав энциклопедические определения договора найма и договора аренды, отметим, что по содержанию их определение почти совпадает с определением договора найма (аренды) жилья в ГК РФ. В то же время договор найма жилья и договор аренды жилья, являясь гражданско-правовым договорам, имеют как общие, так и отличительные признаки. Рассмотрим некоторые из них.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет предоставлять ему возможность использовать правовые средства защиты своего права от посягательства третьих лиц, в том числе требовать возврата имущества из чужого незаконного владения, требовать устранения препятствий, не связанных с лишением владения.

В контексте приведенного интересной представляется мысль, что помещения, хотя юридически существует как объект, отдельный от дома, но фактически его отделить от дома кажется невозможным (ведь стены дома являются одновременно и стенами помещений). При этом у собственника помещение фактически возникает право собственности на само помещение, а на пространство, ограниченное определенными координатами.

В контексте этого можем говорить, что наниматель по договору аренды нежилого помещения фактически не приобретает владения, поскольку арендует пространство помещения в доме, которое остается во владении собственника. Конечно, такой подход является не идеальным и требует уточнений.

В Российской Федерации по договору аренды недвижимости возникает право владения, но с определенными особенностями.

Арендодатель может частично передать вместе с правом пользования и право владения, что влечет возникновение так называемого двойного владения и пользования.

В таком случае законом РФ устанавливается право на правовую защиту арендатора, но при условии наделения его двумя правами: пользования и владения (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Однако есть случаи, когда арендатор наделяется только правом пользования. Обычно это происходит тогда, когда он фактически не может владеть вещью, например, линии электропередач. В случае отсутствия права владения у нанимателя отсутствует и правовой защите. Свидетельством указанного является п. 9 Обзора практики по аренде, где определено, что в случае не передачи вещи арендатору он лишается права требовать ее у третьих лиц, потому что не стал ее владельцем, а это значит, что у него не возникло право на защиту такого владения, что предусмотрено гражданским законодательством РФ.

Относительно возникновения права владения по германскому законодательству, что на стадии исполнения обязательства возникает фигура непосредственного владельца. С появлением такого юридического статуса нанимателя (арендатора) возникает право пользования имуществом собственника. Однако стоит обратить внимание на то, что конструкция владения в германском гражданском праве отличается от такого института в российском гражданском праве. Так, согласно немецкой доктрине, договор найма нежилого помещения – это институт обязательственного права, при заключении которого передается только право пользования, а о праве владения речь пойдет только на стадии исполнения договорного обязательства, что фактически и является основным отличием от российской модели владения.

Верным является предостережение, что не стоит забывать о том, что передача вещи во владение другому совсем не уничтожает фактическое отношение к ней со стороны того, кто передал, например, передача каждой отдельной квартиры в доме в найм не означает, что собственник утратил фактическое владение над домом. В тех случаях, когда фактическое обладание будто действительно прекращается, оказания хозяину субсидиарной защиты означает только предоставление ему права защищать сферу чужого фактического владения. Поэтому такое понимание владения объясняет, почему по договору найма вещь переходит во временное пользование.

В странах романо-германской правовой семьи, как правило, договор аренды (найма) определяется: консенсуальним, двухсторонним и возмездным. Определяя перечень существенных условий конкретного договора аренды (найма) недвижимости, обращаем внимание на то, что цивилистическая доктрина относит к существенным условиям договор аренды, исходя, например, из положений ГК, предмет, срок и арендную плату, а остальное условиями стороны устанавливают, исходя из специфики вида аренды и договоренностей между собой. Анализ соответствующих положений BGB указывает на то, что к существенным условиям договора аренды недвижимости (Immobilienmietvertrag) (в том числе нежилых помещений) относятся: стороны договора, предмет договора, объект недвижимости (нежилое помещение), передаваемое в аренду, срок, а также арендная плата. В Российской Федерации, принимая во внимание неоднозначность, которая существует как на доктринальном, так и на законодательном уровне, все же к существенным условиям договора найма нежилого помещения следует отнести такие условия, как предмет договора, форма, арендная плата, содержание, ответственность. В Германии размер арендной платы является ключевым условием договора, но поскольку договор подлежит толкованию (что является особенностью немецкого гражданского права), отсутствие однозначно прописанной ставки не приводит к признанию такого договора незаключенным. Считается, что в таких случаях путем толкования договора и воли сторон или по аналогии применения соответствующего положения из договора подряда (§ 632 BGB) можно применять такую же среднюю рыночную ставку. Похожая ситуация в российском законодательстве, где на случай отсутствия четко определенной арендной платы стороны руководствуются п. 1 ст. 614 ГК РФ, в котором указано, что в таких ситуациях применяется средняя рыночная ставка. Если стороны не могут осуществить такое толкование, или есть другие препятствия к согласование арендной ставки, такой договор может считаться договором безвозмездного пользования. Интересным является подход относительно толкования условий договора с целью признания договора действительным. Так, абсолютно точного описания предмета договора не требуется, поскольку считается, что достаточно возможности его определить. Например, в случае не до конца определенного предмета договора аренды, его границы можно определить за пределами фактического пользования им арендатором. И только в том случае, когда отсутствует общая воля сторон либо невозможности ее определения, применяются положения о неукладенность договора. В Германии, в отличие от России, действует модель единства земли и всех зданий, расположенных на ней (94 BGB). Это означает, что здание как существенная составная часть земельного участка не может быть отдельным объектом собственности. Кроме этого, аренда не является ограничением недвижимости и, соответственно, не подлежит государственной регистрации или внесению в поземельную книгу (Grundbuch). В сравнении с законодательством Российской Федерации (ст. 621 ГК РФ), по немецким законодательством не предусмотрено преимущественного права, что бы заключить новый договор аренды, однако его можно предусмотреть в рамках договора. Также арендатор лишен преимущественного права на покупку предмета аренды коммерческого помещения (нежилого помещения), кроме случаев, когда такое право стороны закрепят в договоре. Для того чтобы оно было вещественным (возникала правовую защиту перед третьими лицами), его необходимо внести в поземельную книгу). Остаются одинаковыми положение о продлении действия аренды в случае смены собственника помещения, переданного в наем, как в РФ (ст. 617 ГК РФ), так и в Германии (п. 2 § 566 BGB).Однако в Германии первоначальный арендодатель (Vermieter) остается ответственным за несоблюдение договора новым владельцем посредством предусмотренной для этого случая поручительства в силу закона (п. 2 § 566 BGB). В случае аренды нежилой недвижимости данное положение является диспозитивним и регулярно отменяется предусмотрительными арендодателями в договоре. В отличие от Украины и России, где противопоставление возникает в момент вступления договора в силу по отношению к третьим лицам (то есть с регистрацией, если она нужна), в Германии противопоставление возникает в момент передачи арендуемого объекта арендатору владельцем. Данное положение основывается на том, что когда регистрация аренды отсутствует лишь фактическое владение является достаточным публичным предупреждением для потенциального приобретателя о наличии арендатора. С целью защиты прав приобретателей арендованных объектов, законом предусмотрена обязательная письменная форма (Schriftform) договора аренды, заключенного на срок более года (§ 550 BGB).Одним из важнейших отличий немецкой аренды от российской есть распределение обязанностей содержания и ремонта арендованного имущества (Erhaltungslast или Last der Instandhaltung und Instandsetzung). Так, ст. 616 ГК РФ распределяют указанное между сторонами, а согласно § 535 BGB, это бремя полностью ложится на арендодателя. Несмотря на диспозитивность данной нормы, она означает, что в случае отсутствия или недействительности иных положений в договоре, обязанности по ремонту (в том числе текущего и/или косметического) и содержание объекта аренды полностью ложатся на арендодателя. Несоблюдение арендодателем обязательств по ремонту арендованного имущества признается при условии, что это привело к ухудшению возможности пользования им арендатором – до признания имущества несоответствующим условиям договора и наличии «недостатка арендованного имущества» (Mietmangel). Немецкий законодатель исходит из того, что арендная плата полностью покрывает все расходы арендодателя по содержанию вещи, включая коммунальные расходы. В России положение в договоре аренды о запрете размещения конкурентов в том же здании или на арендованном участке являются проблемными с точки зрения антимонопольного законодательства и могут быть обжалованы. В Германии же судебная практика наоборот видит в размещении одним и тем же арендодателем в прямой близости конкурирующих арендаторов, как нарушение прав последних по договору аренды. При этом действует принцип приоритета, то есть арендатор, заселившись в здание, вправе ожидать от арендодателя, что он в течение срока аренды не будет сдавать остальные площади в здании (или на земельном участке) в аренду прямому конкуренту.

Проведенный анализ договора аренды нежилого помещения в исследуемых странах позволяет утверждать об особом подходе в правовом регулировании аренды коммерческой недвижимости в Германии, который, несмотря на большое количество схожих положений с нормами права Российской Федерации, все же имеет несколько коренных отличий. Во-первых, в отличие от Германии, аренда рассматривается как обременение недвижимости и подлежит государственной регистрации в Российской Федерации; во-вторых, значимыми в практическом аспекте является положение по защите от конкуренции, а правильное заимствования такой конструкции отечественного законодательства имело бы положительные результаты; в-третьих, бремя содержания и ремонта арендованного имущества ложится на арендодателя, что фактически указывает на освобождение арендатора от выполнения долга, что сопровождается определенными дополнительными материальными затратами. Однозначно кардинальное реформирование положений о условия содержания арендованного имущества в действующем отечественном законодательстве требует длительного доработки, но, двигаясь по времени вперед, можем такое направление взять во внимание, ведь справедливая оплата действительно покроет все расходы, которые будут возлагаться на арендодателя. Стоит не забывать, что в контексте этой статьи предметом исследования выступают нежилые помещения, составляют фактически местонахождение большинства субъектов хозяйствования. Соответственно, достаточно логичным представляется, что бремя содержания и ремонта арендованного помещения можно включить в счет арендной платы. На последок необходимо отметить, что прибегать к определению лучшим одного из исследуемых правовых режимов не стоит. Российская Федерация и ФРГ являются странами романо-германской правовой семьи, которым, с одной стороны, присущи внутренние национальные особенности частного права, сформированные под влиянием ряда факторов: политических, экономических, географических, исторических, с другой – общие правовые традиции гражданского права, что дошли до нас еще со времен римского права.

В этой статье вы узнали, что из себя представляет договор аренды . Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов