Признание сделки купли-продажи недействительной

Признание сделки купли-продажи недействительной. Сделка купли-продажи, пожалуй, самый распространенный итог договорных отношений между людьми. Каково бы ни было финансовое положение человека, экономическая ситуация в стране, сделки по покупке и продаже автомобилей, жилых и нежилых объектов собственности заключаются чаще, чем любые другие виды договоров. Человек всегда нуждается в приобретении жилья либо его продаже, поэтому невозможно представить себе лицо, в чьей жизни не происходило хотя бы одного эпизода покупки или продажи недвижимости. Поскольку купли-продажа предусматривает совершение сделки в отношении дорогостоящего ценного объекта, то заключение этого договора требует предельного соблюдения соответствующих установленных законом правил. От этого факта напрямую зависит, принесет ли сделка по договору купли-продажи удовлетворение сторонам либо доставит немало хлопот. Об обратной стороне медали и пойдет речь сегодня.

1. Признание договора недействительным

Нарушение правил заключения договора влечет признание его недействительным. В отношении договоров купли-продажи, в первую очередь, необходимо определить, с какой из этапов заключения сделки были произведены нарушения. В зависимости от этого факта, договора купли-продажи могут быть признаны ничтожными либо оспоримыми.

Ничтожный договор - это договор, который не имеет никакой силы с момента заключения. Это значит, что уже на этапе подготовки к заключению определенные условия, установленные российским законодательством, сторонами выполнять не планировалось. В перечень подобных существенных нарушений входят:

1. Предмет сделки противоречит российскому законодательству

2. Обнаружение мнимой, притворной стороны сделки

3. При подписании договора купли-продажи принимало участие недееспособное лицо

4. В заключении договора участвовало несовершеннолетнее лицо

5. Имеется явное противоречие нравственности и этике.

Для признания сделки купли-продажи оспоримой, необходимо выявление следующих оснований:

1. заведомое заблуждение одной из сторон, относительно предмета договора, его свойств, характеристик и стоимости

2. Применение физической силы, угроз, психологического давления либо обмана при заключении

2. Распространенные причины признания договора недействительным

1. Участие в заключении сделки недееспособного лица

Заведомо известная недееспособность одной из сторон сделки влечет к ее аннулированию. Установленная судом недееспособность лица предполагает запрет на оформление договорных отношений, если они заключаются не юридически признанным опекуном недееспособного, а от его собственного имени.

2. Мнимая сделка - это оформление фиктивного перехода права на собственность от одного лица к другому, при том, что фактически пользоваться имуществом и нести обязанности по его хранению и содержанию продолжает прежний владелец. Схема популярна среди должников, скрывающих наличие имущества от кредиторов и судебных приставов.

Притворная сделка - это оформление договора купли - продажи при фактической передаче имущества в дар. Популярна среди родственников, идущих на мошенническую схему с целью получения возврата налоговых вычетов.

3. Введение в заблуждение может происходить на любом этапе подготовки и подписания договора купли - продажи, и заключается в предоставлении неполной, либо противоречащей реальности информации, скрытии дефектов, недочетов имущества. Зачастую именно так приобретаются обремененные квартиры, находящиеся в аресте транспортные средства.

4. Отсутствие согласия супруга (и) одной из сторон

Поскольку законный брак предполагает, что имущество членов семьи, приобретенное после заключения союза, является совместно нажитым - при сделке по отчуждению какого - либо объекта имущества предполагается нотариально заверенное согласие второй половины. При отсутствии подобного документа, возникает право на предъявление претензий к заключаемой сделке со стороны ущемленного супруга.

3. Обращение в суд

Обнаружив одно из перечисленных оснований, потерпевшая стороны, либо иное заинтересованное лицо имеет право отстоять свои права с помощью суда, обратившись с исковым требованием о признании договора недействительным.

Суд, рассматривая дело, обязан определить, умышленно ли создавались подобные коллизии при заключении сделки. В случае, если умысел отсутствует - то сделка аннулируется, и статус спорного имущества должен быть приведен в прежнее состояние.

В случае, если судом будет установлен факт нарушения, совершенного с умыслом, корыстной целью, то это деяние предусматривает возврат имущества или денежных средств потерпевшей стороне, и назначает возможность подачи потерпевшим требования об выплате компенсации за приобретенный моральный вред.

В случае, если судом будет выявлен сговор между участниками спорного договора купли - продажи, суд имеет право произвести конфискацию объекта заключения договора в пользу государства.

Срок обращения в суд общей юрисдикции по вопросам признания договора купли продажи ничтожным составляет 3 года, а присвоения договору статуса оспоримого возможно в течении одного года после вступления договора в силу.

Также стоит заметить, что поиск доказательств и ответственность за их своевременное предоставление лежит на потерпевшей, либо заинтересованной стороне.

Признание сделки купли-продажи недействительной
Рекомендуем подборки статей по следующим тегам:
Вопросы по теме
Вопрос номер 58457 из Санкт-Петербург, Санкт-Петербург и область, Россия 22.01.2017 09:57
Людмила Юрьевна

В 2010 году мать продала сыну квартиру, в 2016 году подала в суд на признание сделки недействительной, дала доверенность на представление её в суде и сама отказывается являться в суд, как её вызвать в суд чтобы взять экспертизу почерка и доказать, что именно она подписывала договор-купли продажи, она инвалид 1 группы, не лежачая?


Всего ответов: 1
Вопрос номер 57916 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 19.01.2017 17:21
Марина

Можно ли признать сделку купли продажи недействительной спустя 8 лет? предварительный договор кп и передача денег, был заключен в присутствии нотариуса.


Всего ответов: 0
Вопрос номер 32353 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 26.10.2016 10:30
Анжела

На сколько безопасно выдать доверенность представителю для представления моих интересов в рег. палате для регистрации сделки купли-продажи?


Всего ответов: 0
Вопрос номер 88840 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 13.04.2017 13:18
Гость_

Купили половину квартиру в рассрочку отдали 300 тысяч 500 должны отдать до мая 2017 года, денег на данный момент нет, если подавать в суд на признание сделки недействительной, у продавца отдать нам 300 тысяч тоже нет, какой исход возможен в данной ситуации?


Всего ответов: 0
Вопрос номер 43859 из Самара, Самарская обл., Россия 26.11.2016 12:24
Вера Ивановна

Соседка приватизировала мою квартиру, далее она купила мою 2х комнатную квартиру стоимостью примерно 2 млн. рублей купила за 60 тыс. рублей. Можно ли признать приватизацию недействительной. Либо договор купли-продажи. Спасибо


Всего ответов: 0
Вопрос номер 118090 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 04.05.2017 21:43
Юлия

Отец умер в 2013 году на него была оформлена земля купленная в браке с матерью. Наследство было оформлена в долях 3/4 маме. 1/4 мне. Моя сестра вторая дочь изначально претензий не имела. Но в апреле 2017 года подала иск на признание сделки недействительной и разделе имущества в равных долях на троих как нам отстоять свои права и какие документы представить в суде.


Всего ответов: 0
Вопрос номер 125294 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 19.05.2017 11:33
Александр

Нужно ли при оформлении сделки купли продажи брать справку об отсутствии задолженности за газ если газ в дом не проведен? Или нужна какая то другая справка.


Всего ответов: 0
Вопрос номер 60165 из Барнаул, Алтайский край, Россия 29.01.2017 14:00
Лариса

Здравствуйте. Подскажите, большой риск остаться без денег и квартиры в данной ситуации. Хотелось купить 3-х комнатную квартиру,но она оказалась в ипотеке ,долг 1000000р.в банке АИЖК(сопровождение банк ВТБ) и к тому же семья в разводе. Жена имеет 1/3, муж 2/3, ребенок не имеет. Муж по словам жены в другом городе и для совершения всех сделок с квартирой сделал в нотариусе доверенность на друга. Теперь мне предлагают внести от своего имени долг за их ипотеку и ждать месяц,когда придет закладная с Москвы и банк снимет обременение,потом уже договор купли продажи заключать. И подписывать документы естественно будет она и друг мужа( по доверенности). Могут ли она и доверенное лицо отказаться после снятия обременения от продажи? Или её бывший супруг заявить,что сделку считать недействительной по каким - либо причинам? Какие еще риски? Стоит ли идти на заключение такой сделки? Заранее спасибо за ответ.


Всего ответов: 0
Вопрос номер 39083 из Казань, Татарстан, Россия 14.11.2016 11:38
Александр

Заключили договор купли продажи через нотариуса оплатили залог, в регпалате приостановили регистрацию, как вернуть залог или он пропал, если мы от сделки отказываемся?


Всего ответов: 0
Вопрос номер 57051 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 16.01.2017 12:09
Аида

Бабушка умерла не успев приватизировать дом. Наследником первой очереди - ее сын, но он отказался от наследства. Я прихожусь ей внучкой и хочу через суд оформить наследство. Из документов только договор купли продажи 1972 г. Какой иск подать в суд: о признание факта наследства или о признание право собственности в порядке наследования.


Всего ответов: 0
Вопрос номер 44968 из Волгоград, Волгоградская обл., Россия 29.11.2016 10:47
Наталья

Я являюсь продавцом авто. Совершена сделка купли продажи авто. Через время звонит покупатель и хочет ее анулировать. Имеет ли право продавец отказаться от анулирования этой сделки? И какие последствия для продавца?


Всего ответов: 0
Вопрос номер 2294 из Геленджик, Краснодарский край, Россия 10.06.2015 13:52
ирина

хочу купить жилье с использованием материнского капитала , но хозяин проживает далеко, и возможности приехать ему нет, для оформления сделки купли-продажи, что мы можем сделать в этой ситуации, есть ли какой нибудь выход?


Всего ответов: 1
Ответ юриста
можно. составляются идентичные договоры купли-продажи, каждая сторона подписывает в двух экземплярах свою часть договора и отправляет один из вариантов, другой стороне. Имея на руках два варианта одного и того же договора (подписанную Вами часть договора и подписанную второй стороной) у вас будет действующий договор. Как и у второй стороны.
Если вопрос относительно доверия, то имеет смысл в договоре определить временные рамки и порядок вступления в силу. либо через представителя и доверенное лицо действовать.

В силу статьи 160 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК)
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
(в ред. Федерального закона от 06.04.2011 N 65-ФЗ).

На основании статьи 161 ГК
"1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Как следует из статьи 162 ГК
1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно статье 432 ГК
"1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной".

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК).

В соответствии со статьей 434 ГК
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Вопрос номер 9887 из Москва, Москва и Московская обл., Россия 03.04.2016 15:55
Максим

Как юридически верно закрепить обещание бывшей супруги передать остаток денежных средств в погашение ипотечного кредитования, а остаток - бывшему супругу до сделки купли-продажи совместно нажитого имущества в виде квартиры?


Всего ответов: 1
Вопрос номер 49027 из Ульяновск, Ульяновская обл., Россия 10.12.2016 16:45
Алёна

Помогите, пожалуйста, разобраться. После совершения сделки купли-продажи доли в квартире, выяснилось, что изначально в свидетельстве и в россеестре были ошибки в расчете долей (в документах стоит 42/300, а должно быть 44/300). Чем это чревато?


Всего ответов: 0
Вопрос номер 17794 из Ульяновск, Ульяновская обл., Россия 31.05.2016 22:38
Евгений

Здравствуйте! 3 дня назад купил автомобиль по рукописному договору купли-продажи. Оказалось, что имеются неоплаченные штрафы в размере 35000 рублей. Возможно ли через суд обязать прежнего владельца автомобиля оплатить штрафы без расторжения сделки?


Всего ответов: 1
Похожие статьи
Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году

Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году

Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году, составляется по определенным критериям.

Обманутые пайщики

Обманутые пайщики

Статья об одной провернутой афере. Обманутые пайщики. Земельный участок площадью почти 18 гектаров был выделен

Арест недвижимости по долгам и выселение

Арест недвижимости по долгам и выселение

Арест недвижимости по долгам и выселение. Арест имущества должников - очень распространенная практика в процессе взыскания с них долга.

Обжалование решения Арбитражного суда субъекта РФ

Обжалование решения Арбитражного суда субъекта РФ

При возникновении экономических споров субъекты не всегда довольны решением суда. Возможно ли обжалование решения Арбитражного суда?

Судебные расходы

Судебные расходы

Восстановление права и справедливости требует времени и расходов. Судебные расходы могут быть взысканы после рассмотрения дела судом.