Признание сделки купли-продажи недействительной

Признание сделки купли-продажи недействительной. Сделка купли-продажи, пожалуй, самый распространенный итог договорных отношений между людьми. Каково бы ни было финансовое положение человека, экономическая ситуация в стране, сделки по покупке и продаже автомобилей, жилых и нежилых объектов собственности заключаются чаще, чем любые другие виды договоров. Человек всегда нуждается в приобретении жилья либо его продаже, поэтому невозможно представить себе лицо, в чьей жизни не происходило хотя бы одного эпизода покупки или продажи недвижимости. Поскольку купли-продажа предусматривает совершение сделки в отношении дорогостоящего ценного объекта, то заключение этого договора требует предельного соблюдения соответствующих установленных законом правил. От этого факта напрямую зависит, принесет ли сделка по договору купли-продажи удовлетворение сторонам либо доставит немало хлопот. Об обратной стороне медали и пойдет речь сегодня.

1. Признание договора недействительным

Нарушение правил заключения договора влечет признание его недействительным. В отношении договоров купли-продажи, в первую очередь, необходимо определить, с какой из этапов заключения сделки были произведены нарушения. В зависимости от этого факта, договора купли-продажи могут быть признаны ничтожными либо оспоримыми.

Ничтожный договор - это договор, который не имеет никакой силы с момента заключения. Это значит, что уже на этапе подготовки к заключению определенные условия, установленные российским законодательством, сторонами выполнять не планировалось. В перечень подобных существенных нарушений входят:

1. Предмет сделки противоречит российскому законодательству

2. Обнаружение мнимой, притворной стороны сделки

3. При подписании договора купли-продажи принимало участие недееспособное лицо

4. В заключении договора участвовало несовершеннолетнее лицо

5. Имеется явное противоречие нравственности и этике.

Для признания сделки купли-продажи оспоримой, необходимо выявление следующих оснований:

1. заведомое заблуждение одной из сторон, относительно предмета договора, его свойств, характеристик и стоимости

2. Применение физической силы, угроз, психологического давления либо обмана при заключении

2. Распространенные причины признания договора недействительным

1. Участие в заключении сделки недееспособного лица

Заведомо известная недееспособность одной из сторон сделки влечет к ее аннулированию. Установленная судом недееспособность лица предполагает запрет на оформление договорных отношений, если они заключаются не юридически признанным опекуном недееспособного, а от его собственного имени.

2. Мнимая сделка - это оформление фиктивного перехода права на собственность от одного лица к другому, при том, что фактически пользоваться имуществом и нести обязанности по его хранению и содержанию продолжает прежний владелец. Схема популярна среди должников, скрывающих наличие имущества от кредиторов и судебных приставов.

Притворная сделка - это оформление договора купли - продажи при фактической передаче имущества в дар. Популярна среди родственников, идущих на мошенническую схему с целью получения возврата налоговых вычетов.

3. Введение в заблуждение может происходить на любом этапе подготовки и подписания договора купли - продажи, и заключается в предоставлении неполной, либо противоречащей реальности информации, скрытии дефектов, недочетов имущества. Зачастую именно так приобретаются обремененные квартиры, находящиеся в аресте транспортные средства.

4. Отсутствие согласия супруга (и) одной из сторон

Поскольку законный брак предполагает, что имущество членов семьи, приобретенное после заключения союза, является совместно нажитым - при сделке по отчуждению какого - либо объекта имущества предполагается нотариально заверенное согласие второй половины. При отсутствии подобного документа, возникает право на предъявление претензий к заключаемой сделке со стороны ущемленного супруга.

3. Обращение в суд

Обнаружив одно из перечисленных оснований, потерпевшая стороны, либо иное заинтересованное лицо имеет право отстоять свои права с помощью суда, обратившись с исковым требованием о признании договора недействительным.

Суд, рассматривая дело, обязан определить, умышленно ли создавались подобные коллизии при заключении сделки. В случае, если умысел отсутствует - то сделка аннулируется, и статус спорного имущества должен быть приведен в прежнее состояние.

В случае, если судом будет установлен факт нарушения, совершенного с умыслом, корыстной целью, то это деяние предусматривает возврат имущества или денежных средств потерпевшей стороне, и назначает возможность подачи потерпевшим требования об выплате компенсации за приобретенный моральный вред.

В случае, если судом будет выявлен сговор между участниками спорного договора купли - продажи, суд имеет право произвести конфискацию объекта заключения договора в пользу государства.

Срок обращения в суд общей юрисдикции по вопросам признания договора купли продажи ничтожным составляет 3 года, а присвоения договору статуса оспоримого возможно в течении одного года после вступления договора в силу.

Также стоит заметить, что поиск доказательств и ответственность за их своевременное предоставление лежит на потерпевшей, либо заинтересованной стороне.

Признание сделки купли-продажи недействительной
Рекомендуем подборки статей по следующим тегам:
Вопросы по теме
Вопрос номер 9887 из Москва, Москва и Московская обл., Россия 03.04.2016 15:55
Максим

Как юридически верно закрепить обещание бывшей супруги передать остаток денежных средств в погашение ипотечного кредитования, а остаток - бывшему супругу до сделки купли-продажи совместно нажитого имущества в виде квартиры?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Андрей)
В ближайшее время с вами свяжется наш юрист.
Вопрос номер 2294 из Геленджик, Краснодарский край, Россия 10.06.2015 13:52
ирина

хочу купить жилье с использованием материнского капитала , но хозяин проживает далеко, и возможности приехать ему нет, для оформления сделки купли-продажи, что мы можем сделать в этой ситуации, есть ли какой нибудь выход?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (arsen)
можно. составляются идентичные договоры купли-продажи, каждая сторона подписывает в двух экземплярах свою часть договора и отправляет один из вариантов, другой стороне. Имея на руках два варианта одного и того же договора (подписанную Вами часть договора и подписанную второй стороной) у вас будет действующий договор. Как и у второй стороны.
Если вопрос относительно доверия, то имеет смысл в договоре определить временные рамки и порядок вступления в силу. либо через представителя и доверенное лицо действовать.

В силу статьи 160 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК)
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
(в ред. Федерального закона от 06.04.2011 N 65-ФЗ).

На основании статьи 161 ГК
"1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Как следует из статьи 162 ГК
1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Согласно статье 432 ГК
"1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной".

По общему правилу договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 ГК).

В соответствии со статьей 434 ГК
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.
Вопрос номер 6455 из Нижний Новгород, Нижегородская (Горьковская), Россия 17.11.2015 18:41
Олег Анатольевич

в 2000 г продал дом по договору купли-продажи заверенному у нотариуса.Покупатель регистрацию прав не произвел.(В договоре сказано,что право собственности будет получено только после регистрации.)В течении 15 лет оплачиваю налог на недвижимость.В данный момент в доме никто не проживает.Сам дом находится в аварийном состоянии.Покупателя дома найти не представляется возможным.(т.к покупатель 1936 г.р. возможно он умер.)Могу ли я пользоваться домом на правах собственника ?Возможно ли признание договора не действительным,по причине неисполнения покупателем своих обязанностей?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Коробов Алексей Александрович)
Добрый день! В ближайшее время с Вами свяжется юрист.
Вопрос номер 2441 из Новый Уренгой, Тюменская обл., Россия 15.06.2015 14:32
Сергей

1) Как признать расписку Ничтожной, безденежной ,недействитедьной, 2) 1) Договор купли-продажи признан судом недействительным по 3) основаниям ст. 177 ГК РФ. вызванного алкоголем в момент 4) совершения сделки купли-продажи квартиры. и посмертная 5) экспертизы ст 194-199 ГК РФ. 6) 2) Деньги были (якобы) переданы до сделки, но этот же день. 7) Сергей (mochalov.1@mail.ru) 8) Если подскажите.? Буду благодарен. Новосибирск 9) Только не советуй, что мне нужно в суд идти.! Я это и сам знаю. 10) Спасибо.!!! 11) 1) Заключение СПЭ (комиссии экспертов) есть, на основании Суд признал договор 12) Купли-Продажи недействительным п. 1 ст 177 ГК РФ.расписка подписана в алкогольном состоянии 13) 2) В расписки возле подписи тестя нет даты передачи денег. 14) 3) В расписки указан дом хотя и тот же, но № квартиры другой. 15) 4) Расписка напечатана на компе и распечатана на принторе. 16) 5) Нет подписей свидетелей. 17) 6) Расписка не заверена нотариусом в получении 2.700.000.руб (выше 10 кратном прожиточного минимума )


Всего ответов: 1
Ответ юриста (mihail)
Если имел место денежный займ, при котором заемщик взял определенную сумму у займодавца, то это одностороннее обязательство подтверждается распиской. Чем больше конкретных данных будет указано в этом документе, тем труднее будет оспорить ее в суде. Обычно, в ней указаны реквизиты заемщика – его фамилия, имя, отчество, номер паспорта, место жительства. Расписка должна быть обязательно подписана заемщиком, рядом с подписью должна стоять дата. В том случае, если в записке отсутствуют такие реквизиты, как номер паспорта и место жителя заемщика, расписка может быть признана недействительной. Займодавцу будет очень сложно доказать в суде, что деньги переданы им конкретно вам, поскольку людей с такой фамилией, именем и отчеством может быть много. Без обязательных реквизитов, согласно ст.808 ГК РФ, расписка не может являться доказательством заключения договора займа. Основанием для того чтобы сделать попытку оспорить законность предъявленной в суде расписки, может послужить отсутствие подписей свидетелей, а также регистрации у нотариуса. В этих случаях также можно сделать заявление о том, что расписка – подложный документ. Вы можете оспорить расписку, даже если в ней указаны реквизиты и номер паспорта, сославшись на то, что ваша подпись является поддельной. В этом случае будет назначена почерковедческая экспертиза и специалист представит свое заключение. Но в том случае, если в результате экспертизы будет доказано, что на расписке стоит именно ваша подпись, вам придется выплатить не только взятую в долг сумму, но и оплатить экспертизу. Признать расписку недействительной суд может, если вам удастся доказать, что вы подписывали ее не добровольно, по принуждению или в тяжелых обстоятельствах. Ее законность можно оспорить и в том случае, если будет доказано, что вы подписывали ее в состоянии алкогольного опьянения или под действием наркотических веществ, а также при физическом или моральном давлении.

Вопрос номер 11728 из Клинцы, Брянская обл., Россия 15.04.2016 16:05
Анна

В результате судебного процесса по расторжению сделки купли-продажи дома, был наложен арест на земельные участки находящиеся в собственности третьих лиц (данные участки были подарены ответчиком родственнику за несколько дней до наложения ареста, свидетельство получены на нового собственника) возможно ли снять арест?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Андрей)
В принципе можно. Так как сама сделка не отменена судом. То и прав у приставов исполнителей налагать арест на имущество другого собственника ( то есть имущества не принадлежащего ответчику) - приставы не имеют права. Новому собственнику нужно обратиться в службу приставов и написать заявление на снятие незаконно наложенного ареста. К заявлению необходимо приложить договор дарения, и свидетельство о собственности на участки. Приставы будут обязаны снять арест. Если откажутся - новый собственник может обратиться в прокуратуру, ну а далее в суд.
Похожие статьи
Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году

Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году

Жалоба в жилищную инспекцию в 2018 году, составляется по определенным критериям.

Обманутые пайщики

Обманутые пайщики

Статья об одной провернутой афере. Обманутые пайщики. Земельный участок площадью почти 18 гектаров был выделен

Арест недвижимости по долгам и выселение

Арест недвижимости по долгам и выселение

Арест недвижимости по долгам и выселение. Арест имущества должников - очень распространенная практика в процессе взыскания с них долга.

Обжалование решения Арбитражного суда субъекта РФ

Обжалование решения Арбитражного суда субъекта РФ

При возникновении экономических споров субъекты не всегда довольны решением суда. Возможно ли обжалование решения Арбитражного суда?

Судебные расходы

Судебные расходы

Восстановление права и справедливости требует времени и расходов. Судебные расходы могут быть взысканы после рассмотрения дела судом.

Советы юристов
Аренда квартиры

Аренда квартиры

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, хочу сдать квартиру в аренду, а проживаю я в другом городе. Можно ли оформить как то право родственнику осуществлять сдачу в аренду, чтобы у нанимателя не возникало вопросов?

Дача

Дача

Здравствуйте! Какой категории и какого вида разрешенного использования должна быть земля чтоб ее можно было приватизировать, построить гараж, склад, дом с пропиской, и организовать платную стоянку.

Ипотека

Ипотека

После развода осталась ипотека по квартире,солидарная ответственность сторон.Суд вынес решение о продаже квартиры. Как грамотно поступить, чтобы после торгов по продаже квартиры получить свои уже внесенные в ипотеку деньги.

Кадастр

Кадастр

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в каком нормативно-правовом акте прописано, что кадастровый учет земельного участка и кадастровый учет объекта строительства это разные учеты?

Купля-продажа

Купля-продажа

Добрый день, меня зовут Наталья, у меня такой вопрос, хочу продать дом(новострой) , но дом не запущен в эксплуатацию, могу ли я его продать без домовой книги. И какой перечень документов должен быть у меня, чтобы состоялась купля-продажа дома.

Приватизация

Приватизация

Доброго времени суток! Подскажите пожалуйста по какой причине могут приостановить выдачу документов на право собственности?

Прописка

Прописка

Здравствуйте подскажите пожалуйста имеют право арестовывать если временная прописка и ты там не проживаешь

Соседи

Соседи

Здравствуйте, хотелось бы узнать в какое время можно проводить ремонтные работы в многоквартирном доме в Пермском крае г. Пермь.

Социальная реформа

Социальная реформа

Доброго времени суток! Я подала заявку на участие в целевой гос программе помощь молодой семье, программа рассчитана до 2018 года, а мне сказали что выплат ждать 2-3 года? Правда ли это?

Строительство

Строительство

Купили участок для завершения строительства в аренде у мэрии города Новосибирска, на на участке ничего нет хотели бы получить разрешение на строительство и построить дом.