Проблемы с долгостроем

Проблемы с долгостроем. Такое негативное явление, как долгострой, стало обыденностью с конца 80-х годов минувшего века. Однако раньше деньги в реализацию строительного проекта вкладывало государство, а теперь люди выкладывают за возможность вселиться в новую квартиру собственные накопления.

Нередко целеустремленные граждане продают старое жилье, берут кредиты, одалживают деньги у знакомых и вкладывают их в покупку квартир в новостройках, а взамен получают долгострои, то есть абсолютно неперспективные проекты. Фактически остаются без новых квартир, без прежнего жилья, зато с огромными долгами.

Угадать, какой именно застройщик окажется добросовестным участником договора, крайне сложно, нужны советы опытного правоведа. Вчера вроде бы полноценно функционирующая строительная компания сдавала дома вовремя, с соблюдением всех правил, а сегодня сдача строительства затягивается, застройщик близок к банкротству, вложенные будущими новоселами денежные средства находятся в розыске вместе с теми, кому они были переданы.

Что такое долгострой?

Если застройщик затягивает сдачу объекта на срок более чем полтора года, строительство "замораживается", тогда такой объект признаётся долгостроем. Закон позволяет незначительно отсрочить срок сдачи строения, но этот период не может превышать 2 месяца. 

Срок сдачи квартир четко обозначен в договоре долевого участия. Если дольщик не получает квартиру, стоимость которой заранее оплатил, он вправе расторгнуть соглашение даже в одностороннем порядке. Но дольщики обычно надеются на благополучный исход и рассчитывают всё же получить ключи, пусть даже с некоторым опозданием.

Даже если им удается при содействии высококвалифицированного юриста взыскать с застройщика вложенные средства, всё равно впоследствии приходится искать другую новостройку, вкладывать деньги на менее выгодных условиях и томиться в ожидании заветных ключей.

Законодатели считают, что перенос строительства на год-полтора (максимум) – это еще не повод нервничать. Значит или девелоперы работают неэффективно, или отмечаются некоторые перебои с поступлением финансов, или застройщик разумно рассчитывает сэкономить при закупке материалов.

В случае задержки с выполнением обязательств на более существенный период, о чем потребитель услуг непременно должен быть уведомлён, ситуацию можно считать критической: деньги вложены в долгострой! Тогда срочно следует связаться с юристом, специализирующимся по вопросам строительства, попытаться вернуть свои деньги хотя бы частично. В случае, если у этого застройщика имеются средства, и он не находится "в бегах", удастся взыскать с него еще и неустойку.

Первое, на что следует обратить внимание, это форма договора, по которому застройщику выделялись средства.

Договор долевого участия

Неудачная попытка стать новоселом, если дольщик заключил ДДУ, не означает, что деньги окончательно потеряны. Закон 214-ФЗ дает возможность расторгнуть такое соглашение, при этом капиталовложения будут возвращены в полном объеме.

Эта схема приобретения квартиры ограждает дольщиков от необходимости лично улаживать всевозможные проблемы, с которыми сталкивается их застройщик. Они не обязаны входить в положение застройщика, который затягивает со сдачей строительства в срок. На это обстоятельство указывается в п. 1 ст. 6 обозначенного закона. А в п. 2 этого ФЗ обозначено, что дольщик вправе требовать за каждый просроченный день пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ.

В этом же законе (п. 1 ст. 9) указывается на право потребителя услуг не дожидаться окончания затянувшегося строительства и расторгнуть договор, если сдача объекта переносится на период, превышающий 2 месяца. Так что у приобретателя квартиры по ДДУ появляется два варианта наказать застройщика за несоблюдение договора.

1. Он расторгает договор в одностороннем порядке;
2. Можно всё-таки дождаться завершения строительства и взять в руки ключи. Далее новосел получает возможность требовать выплату пени.

Юрист, занимающийся урегулированием спорных вопросов, связанных с ДДУ, отмечает, что застройщики очень редко нарушают условия договора этого типа. Ведь им крайне невыгодно переводить в разряд долгостроев объекты, если за просрочку придется отвечать по закону № 214-ФЗ. Ответственность застройщиков регулируется достаточно жестко. Если организация взялась за строительство объекта и выступила стороной ДДУ, значит она уверена в своих возможностях. 

Более того, такие строительные компании изначально подстраховываются и обозначают в договоре более продолжительные сроки для сдачи объекта, чтобы у дольщиков не появилась возможность предъявить претензии. Так что дольщики имеют реальный шанс своевременно получить ключи от новой квартиры.

Предварительный договор купли-продажи

Потенциальным новоселам, слабо разбирающимся в нюансах ГК РФ, могут предложить подписать ПДКП. Но такой договор является всего лишь соглашением о намерении.

Выплаченные деньги – это вовсе не оплата товара. Этими средствами будут обеспечиваться будущие обязательства. Такой договор расторгнуть крайне затруднительно, хотя привлечение компетентного правоведа поможет клиенту вернуть свои деньги, если ему не удастся вселиться в квартиру.

В каждом ПДКП указывается срок его действия. Покупатель заключает соглашение:

• с застройщиком;
• с правообладателем жилья, то есть с инвестором или же подрядчиком.

Они обязаны подписать с покупателем основное соглашение. Но может возникнуть следующая негативная ситуация:

1. Новый потенциальный правообладатель квартиры уже внес требуемую сумму.
2. Основной договор пока не подписан.
3. Срок действия ПДКП истек. 
4. Правообладатель не спешит возвращать переданные ему средства.

Тогда отказ от сделки со стороны покупателя считается правомерным. Если основной договор не заключен, значит взаимные обязательства, возникшие ранее между застройщиком и покупателем, теперь прекращаются. А так как обязательства прекращены, покупатель вправе требовать возвращения потраченных зря денег (п. 6 ст. 429 ГК РФ). 

Естественно, застройщик будет всячески уклоняться от исполнения требований закона, касающихся возвращения средств. Поэтому покупателю, отказавшемуся от такого приобретения по каким-то причинам, стоит срочно проконсультироваться с грамотным юристом и тщательно подготовиться к судебному процессу.

Кооперативы жилищно-строительные, жилищные

Крайне сложно приходится лицам, вступившим в жилищный кооператив или же в ЖСК, если они намереваются:

• добиться возобновления строительства жилого дома;
• вернуть деньги, вложенные в безуспешный проект.

Опытный правовед предупреждает пайщиков, намеревающихся сэкономить при приобретении жилья, что вступление в жилищный кооператив в российских реалиях пока что нельзя признать надежной схемой. 

В уставе организации должны быть полностью прописаны обязанности сторон. Однако можно легко убедиться, если внимательно изучить статью 113 ЖК РФ, что законодатели, регламентировавшие деятельность жилищного кооператива, в своё время очень расплывчато обозначили обязанности самой организации в отношении своих членов. Зато с пайщиков очень строго спросится, если они своевременно не уплатят взносы. 

И всё же у кооператива появляется ответственность перед своими пайщиками, и она обозначена в п. 2 указанной статьи ЖК РФ. Несостоявшемуся новоселу-кооператору удастся вернуть вложенные средства, но только при содействии серьезного адвоката и исключительно через суд. 

1. Прежде чем подписывать договор с кооперативом, гражданину следует скрупулезно изучить все пункты соглашения. В таком документе обязательно должно присутствовать условие, позволяющее вернуть свои средства при определенных обстоятельствах. Однако истцу следует понимать, что он не сможет требовать проценты за то, что кооператив безвозмездно пользовался его деньгами. 
2. Отсутствие в уставе пункта о возможности и последствиях выхода гражданина из состава участников кооператива приводит к тому, что этому человеку даже через суд вряд ли удастся вернуть внесенный пай. Конечно, если он не пустит решение вопроса на самотек и задействует грамотного юриста, шансы на успех значительно повысятся.

Банкротство

Какую бы форму договора гражданин ни подписал, если исполнитель оказывается банкротом, всё равно он потеряет свои деньги. Даже приобретение квартиры с учетом положений закона № 214-ФЗ не поможет человеку их вернуть. Хуже всего, что ни денег он не получит, ни квартиры. 

Поэтому, если есть подозрение, что застройщик окажется не способным продолжать строительство, или же станет известно, что дело о его банкротстве уже передано в суд, вкладчику следует срочно связаться с компетентным правоведом, чтобы этот профессионал помог клиенту оказаться среди первых лиц, которым будут выплачены деньги.

В случае банкротства приобретателям квартир по ДДУ обычно удается возвратить большую часть своих вложений. Зато по ПДКП у покупателя практически отсутствуют шансы вернуть хотя бы какую-то часть денег. Это печальное обстоятельство подтверждается постоянными сообщениями в СМИ. 

Между дольщиками и должниками разгораются шумные баталии, и не только в правовом поле. Обманутые люди, лишившиеся заработанных тяжким трудом средств, перегораживают трассы, заполняют площади, блокируют подходы к административным зданиям и только после это отправляются в залы судов, чтобы оказаться уже в конце общей очереди, образованной из кредиторов.

Советы юриста по жилищному законодательству РФ

Согласно поправок к ФЗ "О несостоятельности", разработанных еще 15.08.2011 г., застройщик обязан выплатить вкладчику деньги. Также можно требовать передачи жилья, на что вкладчик рассчитывал изначально. Этот объект может быть достроен полностью, однако в эксплуатацию ввести его своевременно не удалось. 

Задействованный адвокат поможет добиться максимально выгодного решения в арбитражном суде. Профессионал посодействует, чтобы гражданина своевременно внесли в реестр кредиторов, имеющих право на предъявление требований:

• или передачи жилья;
• или возвращения денег.

Единовременное предъявление обоих требований считается незаконным. Здесь нельзя забывать, что денежные требования, предъявляемые к застройщику-банкроту, будут удовлетворены лишь в третью очередь. Сперва должнику следует расплатиться с теми лицами, здоровью (жизни) которых застройщик причинил вред. Далее очередь занимают:

• нанятые штатные работники, требующие выплатить им зарплату;
• лица, работавшие по трудовому договору и теперь рассчитывающие на получение выходного пособия;
• задействованные застройщиком авторы, занимавшиеся интеллектуальной деятельностью.

Опытный адвокат советует клиентам добиваться выдачи именно квартир, а не денег. Практика показывает, что остаточная сумма обычно оказывается слишком мизерной. Конечно, такое требование целесообразно лишь в случае, если объект построен.

Даже погашение застройщиком своего долга путем передачи недостроенного, но оплаченного объекта истцу может оказаться более выгодным вариантом для подателя иска, чем ожидание, когда финансовый управляющий найдет еще какое-то имущество должника, чтобы можно было его продать. Однако тогда достраивать дом придется самостоятельно. 

Обычно в таких случаях дольщики по собственному почину организовывают жилищно-строительный кооператив. Ведь недостаточно установить сантехнику и облагородить внутреннюю часть только своей квадратуры. 

Потребуется подвести к многоэтажке электричество, воду, газ, канализацию, укрепить чердачное помещение, разобраться с подвальной территорией, запустить лифты, выполнить другие работы, документально узаконить этот объект. От членов кооператива потребуется вкладывать в освоение принятой территории значительные средства.

Несостоявшиеся дольщики или пайщики, вынужденные разбираться с проблемами замораживания строительства, давно уже перестали рассчитывать на порядочность застройщиков. Сегодня они предпочитают судиться с недобросовестными исполнителями условий договора. 

Хуже всего, когда строительные объекты замирают из-за действий мошенников, потому что этим лицам удается заблаговременно и тайно распродать всё своё имущество, а после скрыться. К тому же основную часть полученных средств они изначально не вкладывали в возведение объекта.

Что же касается банкротства, то результативность этой процедуры в каждом отдельном случае проявляется по разному. Арбитр тщательно изучает все обстоятельства задержки сдачи объекта в эксплуатацию, делает свои выводы. 

Главное, что должно интересовать будущего новосела, это безошибочность в выборе надежного застройщика или квалифицированного риэлтора. Если же гражданин попал в затруднительную ситуацию, ему незамедлительно потребуется юридическая помощь опытного специалиста, который поможет минимизировать убытки или вовсе избежать их.

Проблемы с долгостроем

Редактор: Игорь Решетов