Как грамотно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества?

Как грамотно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества? В России уже несколько лет по-новому осуществляется расчет налога на имущество граждан и организаций. Этим налогом оплачивается такое недвижимое имущество, являющееся указанных лиц:

• индивидуальные дома, предназначенные для проживания;
• квартиры, а также комнаты в них;
• гаражи для автотранспорта;
• иные капитальные постройки;
• недостроенная недвижимость.

Величина взимаемого за это имущество налога определяется по кадастровой цене имущества. То есть чем выше государство установит стоимость объекта, включенную в ГКН (здесь и далее – ГКН это государственный кадастр недвижимости) – тем больше придется за него платить в качестве налога. Те, кто считают, что стоимость имущества в ГКН слишком высока, - могут попытаться уменьшить налог, обжалуя для этого установленную кадастровую цену.

Как устанавливается кадастровая цена недвижимых объектов

Её определение осуществляется независимыми оценщиками на основании соглашений с местными органами власти. Результат этой работы в обязательном порядке размещается для всеобщего доступа на сайте, принадлежащем Росреестру.

Размер стоимости объекта, включенный в ГКН, надо обязательно сопоставить с величиной рыночной стоимости этого имущества опеределенную на ту же самую дату, на которую был определен размер кадастровой цены. Если по итогам такого сопоставления окажется, что в цена имущества, указанная в ГКН, отличается от рыночной в сторону увеличения, - это свидетельствует о том, что есть смысл инициировать процесс признания кадастровой цены неправомерной.

Поводы для нового установления величины кадастровой цены

Таких поводов существует всего два:

1. Данные о недвижимом имуществе, в соответствии с которыми была рассчитана стоимость, указанная в ГКН, не соответствуют действительности;
2. В ГКН включена стоимость недвижимости, которая не соответствует её рыночной цене, определенной на туже дату.

В какие инстанции следует обращаться для изменения размера стоимости

Рассматривать такие вопросы и изменять величину стоимости, содержащейся в ГКН, могут:

1. Специальные комиссии по включению в ГКН стоимости объектов;
2. Суды.

В какой из этих органов обращаться заявитель решает по своему выбору. Правда, если с таким заявлением в суд обратиться фирма – она обязана предварительно выйти с таким заявлением в комиссию. В противном случае, суд не станет принимать ее заявление в свое производство.

Оспаривание кадастровых цен в комиссию обладает некоторыми преимуществами по сравнению с оспариванием в суде:

• Разрешение спора в более короткие сроки (1 месяц);
• Более «дешевая» процедура, так как не надо платить госпошлину;
• В случае неблагоприятного решения – можно обжаловать его в суд.

Какие документы необходимо подготовить для подобной процедуры

Процесс начинается с подачи заявления об установлении новой кадастровой стоимости, в котором следует указать перечень обстоятельств, свидетельствующих о правоте заявителя.

Как и в любых других делах, в подобных спорах каждой стороне надлежит озаботиться о доказывании тех доводов, которыми она будет подтверждать свою позицию. То есть, заявитель должен подтвердить, что те данные о спорном объекте, которые послужили основой для исчисления оспариваемой стоимости, содержащейся в ГКН, не соответствуют действительности. А также то, что стоимость объекта в ГКН намного выше его рыночной цены. Заявителю необходимо заблаговременно озаботиться подготовкой документов, которые подтверждают его доводы.

Для обращения и в специальную комиссию, и в суд, кроме самого заявления, следует также подготовить:

• выписку с указанием стоимости объекта, включенной в ГКН;
• удостоверенная нотариусом копи свидетельств на имущество;
• подтверждение неправильности данных об имуществе, ставших основанием для расчета и включения в ГКН оспариваемых цифр;
• документы оценщика с указанием размера рыночной стоимости спорного объекта. Отчет должен быть представлен как на бумаге, так и в виде цифрового документа;
• заключение эксперта о том, что отчет оценщика соответствует действующим правилам и требованиям.

В случае обращения в суд, туда кроме перечисленных выше бумаг следует направить:

• доказательства вручения (либо направления) участникам спора копий заявления и всех приложений к нему (как вариант – допускается приложить копии этих документов для того, чтобы участникам спора их вручил суд);
• документ, доказывающий, что заявление было оплачено государственной пошлин;
• оформленные документально полномочия того, кто будет представлять интересы заявителя;
• если в суд обращается организация - документы, свидетельствующие о выполнении досудебного порядка разрешения возникшей проблемы.

В случае отсутствия хотя бы одного из названных в данном разделе приложений к заявлению, оно просто не будет принято к рассмотрению.

Сроки на опротестование размера стоимости, содержащегося в кадастре

Такие заявления могут быть предъявлены в течении срока, не превышающего 5 лет со дня включения в ГКН обжалуемых данных. И только при условии, что ко дню направления иска в ГКН не были включены новые величины стоимости имущества.

• Глава 25 Административного кодекса;
• Закон «Об оценочной деятельности в РФ»;
• Закон от 23.07.2006 «О государственном кадастре недвижимости»;
• Положение Минэкономразвития от 04.05.2013 года «О Порядке создания и функционировании комиссий, рассматривающих обращения об установлении размеров кадастровой стоимости» № 263
• Постановление ВС РФ от 29.05.2016 года № 28.

Порядок рассмотрения дел

Правила, по которым рассматриваются дела такого рода, установлены 25-й главой КАС РФ.

Допускается обжаловать в суд как самого размера цены имущества, включенного в ГКН, так и итоговый документ комиссии по спорам, против которого возражает заявитель.

В подобных делах, заявитель называется административным истцом, который имеет право предъявить одно из указанных ниже требований:

• определить рыночную стоимость имущества и поменять величину стоимости, которая содержится в ГКН;
• установить новую стоимости объекта, подлежащую внесению в ГКН по причине использования неверных данных, повлиявших на величину к стоимости;
• признать решения или действия Комиссии незаконными.

Ответчиками в таких делах выступают Росреестр и тот орган, который установил на обжалуемую стоимость объекта.

Споры, связанные с определением новых величин кадастровой стоимости, должны рассматриваться не более двух месяцев. Однако в случае сложности рассматриваемого вопроса, допускается продление указанного срока еще на тридцать дней (статья 141).

Необходимо помнить, что закон обязывает стороны своими силами подтверждать обоснованность своих доводов, следовательно, к заявлениям об истребовании новых доказательств суд отнесется благосклонно только тогда, когда для самостоятельного представления доказательств действительно имеются препятствия. Но в то же время, суд может самостоятельно истребовать нужные для принятия решения данные (ст. 247).

В случае если, рассмотрев дело, суд придет к выводу об обоснованности просьбы заявителя, то в решении обязательно указывается на размер стоимости объекта, который установил суд, и который должен быть включен в официальный кадастр недвижимости. 

По закону, любой участник спора, имеет право не позднее тридцати дней с даты принятия судебного акта обжаловать его в суд вышестоящей инстанции.

Какие затраты необходимы

Расходы на опротестование кадастровой стоимости будут состоять из:

• Госпошлины за получение сведений с указанием величину стоимости объекта из ГКН. Стоимость начинается от 350 руб. для граждан, и от 4 000 рублей — для организаций;
• Стоимости оценочного отчета и экспертного заключения – будет зависеть от типа и площади объекта;
• Госпошлины в суде – населению придется заплатить триста рублей; фирме — две тысячи рублей

В заключение можно сказать, что величина стоимости, указанная в ГКН, оказывает влияние на сумму налоговых платежей за недвижимое имущество. И согласно статье 403 НК РФ, если стоимость объекта по кадастру будет уменьшена решением специальной комиссии либо суда — уменьшится и размер уплачиваемых за недвижимость налогов. Правда произойдет это только после включения нового размера стоимости в ГКН.

В этой статье вы узнали, как грамотно оспорить кадастровую стоимость недвижимого имущества? Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Редактор: Игорь Решетов