Как перевести жилое помещение в нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое? Сегодня перевод недвижимости из жилого в нежилой фонд является распространенной ситуацией, особенно в городах для первых этажей многоквартирных домов. Сам по себе собственник объекта недвижимости нежилого фонда не обладает большими правами по сравнению с другими собственниками. И разница тут именно в том, что объект нежилого фонда нельзя использовать для проживания, так как в техническом паспорте строго указывается назначение помещения. То есть если в документах указано «коммерческая недвижимость» то и использовать его нужно для торговли. Встает тогда вопрос, не проще ли купить готовый объект недвижимости? Тут уже все упирается в стоимость зачастую бывает так, что дешевле купить квартиру, например, и перевести её нежилой фонд. Перевод жилого помещения в нежилой фонд довольно хлопотный процесс. Он регламентируется. 

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Требования к жилому помещению для его перевода в нежилой фонд.

Для того чтобы жилой объект недвижимости перевести из жилого фонда на законных основаниях в фонд нежилой к нему предъявляется ряд требований:

• Доступ в помещение переводимого объекта должен быть отдельным или обособленным. Если же для того чтобы попасть внутрь помещения необходимо пользоваться входами общего пользования, то такой перевод вероятнее всего получит отказ, разве что для квартир с окнами, выходящими во двор;
• Для переводимого объекта недвижимости не должно быть ограничений права. Такое возможно в случаях, когда он является предметом залога или ареста;
• Переводить жилой объект недвижимости в нежилой нельзя в тех случаях, когда оно используется для постоянного проживания, а в домовой книге есть прописанные люди;

В тех случаях, когда переводимый объект располагается в многоэтажном доме и не на первом этаже, разрешение можно получить, только если эта квартира находится над таким же объектом нежилого фонда.

• Частичный перевод жилого объекта недвижимости в нежилой фонд также недопустим;
• Переводимый объект должен соответствовать всем нормам безопасности, которые предусмотрены жилищным кодексом;
• Затруднения при переводе вызвать объекты, признанные памятниками архитектуры. Для перевода такого объекта необходимо в дополнение еще и разрешение от органов по охране исторических объектов.

Однако если объект недвижимости признан аварийным и находится в очереди на снос, то изменение статуса такого помещения вообще невозможен. По законодательству и ЖК РФ аварийными считаются объекты, у которых выявлены следующие недостатки:

• Физического состояния здания в процессе эксплуатации, ниже допустимого уровня по нормам безопасности уровня;
• Окружающая среда и состояние микроклимата в объекте недвижимости, не позволяют обеспечить соблюдение необходимых норм;
• Объект находится на территориях, уровень загрязнения которых может негативно влиять на состояние здоровья людей;
• Объект находится на территориях подверженных природным катаклизмам и высок вероятность значительных разрушений при техногенных авариях.
• Если все же жилой объект соответствует необходимым для перевода требованиям, то нужно отметить что процесс этот не быстрый. Нужно запастись терпением и временим.

Перевод объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой фонд шаг за шагом.

Перевод объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой фонд состоит из нескольких пунктов. Первое - это изменение назначение объекта недвижимости. Для этого нужно собрать пакет документов для предоставления в уполномоченный орган, это может сделать только собственник или представитель по доверенности, если собственников несколько, то только один из них. Что входит в пакет документов:

• Технический план помещения, в котором описаны все характеристики объекта недвижимости и поэтажный план, если объектом является квартира.

Выдачей такого документа занимается БТИ.

• Заключение ведомственных комиссий (СЭС, Службы пожарной безопасности).
• Выписка из домовой книги, в которой отражена информация о том, что объект недвижимости не используется как жилой (нет прописанных людей). Заказать выписку можно в МФЦ.
• Справка ДЕЗ, в которой указан статус других квартир, находящихся рядом с переводимой в нежилой фонд квартирой. Такую справку может выдать ЖЭК или управляющая компания;
• Согласие соседей, для получения которого необходимо провести собрание собственников жилья.
• Заключение об общем состоянии дома, в котором отражена информация о том, что дом не находится в аварийном состоянии.
• Проектная документация по перепланировке, которая должна быть законной, переводимого объекта недвижимости, при необходимости. Проект лучше заказывать у специализирующейся на этом компании.

Немного подробнее остановимся на последнем пункте.

Так как по своей сложности и затратности как по времени, так и по финансам перепланировка сопоставима со всем процессом изменения назначения жилого объекта недвижимости. Чтобы осуществить законную перепланировку нужно:

• Написать заявление в органы местного самоуправления и получить разрешение на перепланировку;
• Обратиться в соответствующие органы, для оценки допустимости предполагаемых работ и выдачи разрешения.
• После внесения запланированных изменений получить документ, в соответствии с которым внесенные проектные изменения будут сохранены.
• Внести информацию об изменениях в техническую документацию и получить новый кадастровый план помещения;
• Подать новые документы в регистрирующий орган с целью внесения изменений.

Можно поступить иначе для придания законности внесенным в планировку изменениям. После окончания работ по изменению первоначальной планировки объекта нужно обратиться в местную администрацию с заявлением об узаконивании, и получив письменный отказ перенести решение вопроса в судебную юрисдикцию. Суд, в свою очередь, может отказать в прошении и более того потребовать вернуть объекту недвижимости первоначальную планировку. Если же нет возможности самостоятельно заниматься перепланировкой самостоятельно, можно обратиться к организации, которая предоставляет такие услуги. Конечно, такие услуги имеют свою цену, однако это может сэкономить значительно нервы и время.

На втором этапе пишется заявление в соответствующий орган о разрешении перевода. В заявлении должны быть отражены причины, из-за которых собственник хочет изменить статус объекта. Вместе с заявлением нужно сдать:

• Паспорт собственника (собственников) или представителя;
• Пакет документов на перевод;
• Пакет документов, подтверждающих право собственности и документ основания (договор купли-продажи, дарения, приватизации и пр.)
• Доверенность представителя, если сделка проводится не собственником (собственниками);
• Протоколы межведомственных комиссий.

В течение 45 дней комиссия выносит решение о разрешении или отказе. Заявитель получает протокол и уведомление о решении в течение 3 дней. Если решение отрицательное, оно должно быть мотивированным, в противном случае оно считается недействительным. Отказа может быть по нескольким причинам:

• Недостаточность документов в обязательном перечне. В этом случае у заявителя есть 15 дне донесения недостающих бумаг;
• Несоответствие проектной документации по перепланировке установленным законом требованиям;
• Собранные документы сданы не в те органы власти;
• Отсутствие согласия соседей (собственников), в тех случаях, когда переводимый объект затрагивает общую собственность. Если такое имеет место быть, то этот пункт очень существенно может повлиять на принятие решения. Ведь даже если оно будет положительным, в дальнейшем такое решение можно будет оспорить. Для получения согласия необходимо внести вопрос на собрании собственников. Последнее считается состоявшимся, если на нем присутствовало более половины собственников, а решение принимается большинством голосов.

При положительном решении, необходимо подать заявление в МФЦ для определения стоимости перевода.

Последним, третьим этапом перевода является обращение в регистрирующие органы или МФЦ. Туда сдается пакет документов, состоящий из:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
• Технический и кадастровый планы;
• паспорт (паспорта) собственника (собственников) или представителя;
• Нотариальная копия доверенности на представителя;
• Квитанция об оплате гос. пошлины.

Предоставление плана переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома необязательны. Так как регистрирующий орган имеет возможности запрашивать их внутренним порядком. Регистратор принимает весь пакет документов с последующей выдачей расписке, в которой расписывается сам регистратор и собственник (и) или представитель. Один экземпляр расписки получает собственник (и) или представитель. В расписке указана дата, в которую заявитель может прийти за зарегистрированными документами уже на нежилой объект. недвижимости. Для получения, которых нужно предъявить расписку и паспорт, представитель должен при себе еще иметь и доверенность.

Обязательные оплаты, связанные с переводом объекта недвижимости из жилого в нежилой фонд.

Такая процедура, как перевод из жилого фонда в нежилой фонд связана с финансовыми затратами. Если говорить по порядку, то оплатить нужно будет:

• Стоимость проектной документации, в той компании , где она будет заказана;
• Услуги специалистов БТИ;
• Оплата разницы стоимости при переводе;
• Нотариальные услуги, если нужна доверенность или нотариальные копии документов;
• пошлина за регистрацию права собственности.

Если собственник (собственники) решает обратиться в компанию, которая будет заниматься переводом из жилого фонда в нежилой фонд, то в этот перечень можно также включить стоимость их услуг. Обращение в компанию, которая специализируется на предоставлении такого рода услуг, может не только сберечь силы собственника (собственников), но и время. Так как у них уже есть отработанная схема и специалисты, которые хорошо подготовлены для такой работы.

После завершения регистрации права собственности уже на нежилое помещение, собственник, как и прежде наравне с другими несет ответственность. Оттого что меняется статус помещение, оно не перестает быть частью дома, если объект находится в многоэтажке. Это значит, что он обязан оплачивать свои счета по коммунальным услугам. В случае повреждения коммуникаций, произвести работы по их восстановлению. Принимать участие в уходе за местами общего с другими собственниками пользования. Принимать участие в уходе и поддержании порядка прилегающей к дому территорией. Делать взносы в общедомовой фонд и в полной мере участвовать в поддержании хорошего состояния дома. Конечно, все что перечислено, осуществляется в соответствии доли в общем праве собственности. Что же касается налога на недвижимость, то в случае нежилого фонда он больше, его размер нужно уточнять в налоговой службе.

Подводя итог, можно отметить, что перевод объекта недвижимости из жилого фонда в нежилой фонд дело хлопотное и затратное. Нужно помнить не только об этапах, но и учитывать нюансы. Ведь у некоторых справок и выписок есть срок действительности, который составляет не более одного месяца. Это значит, что при получении того или иного документа необходимо уточнять эти сроки. Да и не всегда понятно, куда именно какой документ нужно предоставить. Поэтому перед тем как приступить к переводу жилого объекта в нежилой фонд нелишним будет немного подготовиться и почитать соответствующую литературу. Что же касается расходов, то они будут не все сразу, а поэтапно, это даст возможность более или менее подготовиться к ним. Ну и конечно нужно отметить, что коммерческая недвижимость стоит больше чем жилая, и что бы ни задумывалось касательно переводимого объекта, нужно взвесить все за и против, перед принятием окончательного решения.

В этой статье вы узнали Как перевести жилое помещение в нежилое. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов