Аренда, переуступка права аренды и субаренда, отличия

Согласно договору аренды собственник имущества передает его во временное пользование арендатору на определенных условиях, описанных в договоре- подписывается переуступка права аренды. Но что же такое переуступка права аренды? Некоторые люди путают два понятия, таких как «субаренда» и «переуступка прав аренды». Несмотря на то, что они и имеют некоторые схожие моменты, они являются разными терминами и означают совершенно различные юридические действия.

Понятие «аренда»

Аренда представляет собой передачу имущества собственника другому лицу, по договору, на определенных условиях, на возмездной основе.

Надо заметить, что на все время пользования арендодателем, данным имуществом, о является его собственником. В качестве объекта договора могут выступать:

1. Земельные участки;
2. Любые объекты недвижимости, например, дом, квартира, дача, гараж, склад и тому подобное;
3. Природные объекты, например, озеро, котлован, лесная посадка и тому подобное;
4. Целые, обособленные предприятия либо здания сооружения производственной промышленности;
5. Оборудования, транспортные средства, например, холодильники, автомобили и т.п;
6. Другие предметы, которые не потеряют своих качеств во время пользования ими по договору аренды.

Законодательством Российской Федерации определены объекты, которые ни в коем случае не могут быть переданы в аренду. К ним относятся:

• Земельные участки, которые были изъяты из оборота, о чем говориться в Земельном кодексе РФ ст. 22 ч.11;
• Лесные объекты, которые не находятся в государственной собственности и не прошли соответствующий кадастровый учет, что описано ЛК РФ, ст. 72, ч.2;
• Магистральные и мало интенсивные железнодорожные линии, локомотивы, вагоны, составы, что можно найти в статье 8 федерального закона под номером 29, принятого в 2003 году;
• Субъекты, топливно-энергетического комплекса, если они представляют высокую степень опасности, что описано в статье 7 федерального закона под номером 256, принятого в 2011 году;
• Объекты интеллектуальной собственности.

Аренда подразумевает передачу собственности арендодателя на следующих условиях:

• За определенную плату;
• На определенный срок;
• Регистрацию договора в соответствующих органах, если он заключен более чем на один год;
• Могут быть определены некоторые индивидуальные условия пользования объектом, например, передача в аренде другому лицу.

Арендные отношения регулируются гражданским кодексом Российской Федерации, а в частности, главой 34.

Понятие «субаренда»

Согласно части второй статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, любой арендатор имеет полное право сам сдавать имущество, которое приобрел по арендному договору, если сам собственник вещи не против. Надо заметить, что особенности субаренды должны быть отражены в первоначальном договоре.

Например, если собственник согласен с тем, что арендатор передаст имущество другому лицу, то в договоре отражается строчка «объект передается в собственность арендодателю на указанный срок, с правом дальнейшей пере аренды». Но если собственник не согласен, что его имуществом будет пользоваться другое лицо, не указанное в основном договоре, то в нем отражается строчка «объект передается в собственность арендодателю на указанный срок, без права дальнейшей пере аренды» или что-то подобное этому.

Субаренда подразумевает сдачу в аренду уже арендованного имущества на определенных условиях. К ним относятся:

1. Субарендатор имеет право пользоваться имуществом в целях, предусмотренных договором;
2. Субарендатор обязан оплачивать пользование имуществом, согласно условиям, описанным в договоре;
3. Субарендодатель имеет право передать все имущество или его часть;
4. Договор субаренды может быть заключен исключительно на срок, не превышающий периода аренды по основному договору, то есть, договору аренды;
5. Условия пользованием, арендованным имуществом не должны противоречить условиям, описанным в первом договоре с настоящим владельцем вещи.

Субарендодатель имеет право в любой момент пользоваться имуществом, которое передал субарендатору.

Надо заметить, что если основной арендодатель не желает передавать свое имущество третьим лицам, то арендатор не имеет права заключать в отношении его договора субаренды.

Передача права аренды

Передача права аренды представляет собой пере аренду имущества сособственника, переданного по второму договору на определенных условиях. Понятие передачи права аренды подразумевает:

1. Передачу арендованного имущества третьему лицо, с заключением договора;
2. Получение денежных средств за пользованием имуществом, в порядке, предусмотренном договором;
3. Условия договора не должны противоречить тем, которые указаны в первом договоре аренды с собственником предмета;
4. Договор может быть заключен исключительно на срок, не превышающий периода пользования объектом аренды по основному договору;
5. Субарендодатель предает в пользование субарендатору все имущество и не имеет права пользоваться им до расторжения договора.

Если собственник имущества не согласен с передачей права аренды, то данный факт указывается в договоре аренды. Если этого пункта не отражено в документе, то прежде чем передавать права на аренду, арендатор должен согласовать вопрос с собственником имущества. В противном случае документ, подразумевающий передачу права аренды, не будет иметь своей юридической силы.

Отличия и схожесть передачи права аренды и субаренды

Передача права аренды очень схожа с субарендой, но все-таки имеет существенные различия, что и дает возможность классифицировать правовое действие основного арендатора в соответствии с данными понятиям. К ним относятся:

1. Договор субаренды может быть заключен в отношении всего имущества или его части, когда передача права аренды подразумевает передачу всего имущества собственника;
2. При заключении договора субаренды субарендодатель имеет полное право в любой момент пользоваться имуществом, но если он передает права аренды, то данная возможность исчезает до момента расторжения договора.

Но в целом, передача права аренды очень похожа с субарендой, что заключается в некоторых фактах. К ним относятся:

• В обоих случаях передается в пользование третьим лицам имущество, которое заранее было получено по договору аренды;
• Оплачивать средства пользование предметом можно как напрямую собственнику вещи, так и первому арендатору данного имущества. Все зависит от того, какой способ оплаты описан в договоре;
• Пользоваться имуществом собственника можно только в целях, указанных в договоре, не противоречащих правилам, указанным в первом документе;
• Заключение договора субаренды и передачи прав аренды не возможно на срок более указанного периода в первом документе, заключенного с арендатором;
• Отношения, которые возникают на основании договора субаренды и передачи права аренды регулируются гражданским кодексом Российской Федерации.

Несмотря на подобную схожесть двух понятий, нужно уметь различать их.

Как правильно оформить передачу права аренды

Что бы заключить договор, по которому права аренды передаются другому лицу, необходимо соблюсти порядок действий.

• Для начала необходимо согласовать передачу прав аренды с основным собственником имущества;
• Нужно собрать все документы, которое могут понадобиться при заключении договора;
• Далее следует обращение в специализированный орган для регистрации действия, если договор заключен на срок более года;
• Ну и на последнем этапе, нужно получить все законно оформленные и зарегистрированные бумаги, которые подтверждают факт передачи права аренды.

К документам, необходимым для заключения и регистрации передачи права аренды можно отнести:

• Заявление соответствующего образца, которое законом не устанавливается;
• Документы, которые могут подтвердить личность и правовой статус предприятия, например, паспорт, для физических, и устав организации для юридических лиц;
• Справка из налогового органа, подтверждающая уплату налоговых сборов;
• Первый договор аренды с основным собственником имущества, атак же его письменное согласие на переуступку прав;
• Сам договор передачи права аренды в трех экземплярах, один передается собственнику имущества, второй – тому, кто пере арендует имущество, а третий – тому, кто передает права пере аренды.

В договоре передаче права аренды должны быть отражены основные моменты, без которых его юридическая сила ничтожна. К ним относятся:

• Полное наименование организации, или ФИО лиц, которые участвуют в сделке, то есть данные собственника, арендатора и того, кто получает пере арендованные права;
• Полное наименование документа в юридической форме;
• Данные об имуществе, передаваемого во врменное пользование, его назначение, а так же цели, в которых можно его использовать;
• По соглашению сторон в договоре могут указываться дополнительные условия, которые прежде всего согласуются;
• Фактическая дата заключения договора и подпись всех участников.

Без данной информации, договор о передачи права аренды может быть признан судом недействительным.

Таким образом, аренда, передача права аренды и субаренда, совершенно отличные понятия и применяются в разных ситуациях. Но владелец имущества имеет полное право отказаться передачи своей вещи третьим лицам. Нельзя без его разрешения заключить любой другой договор в отношении его собственности. Прежде чем заключать любое соглашение нужно внимательно изучить все аспекты, что бы не попасть в затруднительную, спорную ситуацию.

В этой статье вы узнали, что такое переуступка права аренды. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.   

Редактор: Игорь Решетов