Право собственности на квартиру: что это такое?

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений. И в этот статье вы узнаете про право собственности на квартиру. Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

• владеть своим имуществом;
• пользоваться им;
• распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Способы возникновения

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

Приватизация

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

• подарить только долю квартиры;
• оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

• Государственная (федеральная или региональная).
• Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
• Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

• индивидуальную (когда собственник один);
• общую совместную (доли не указываются);
• общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
• долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
• коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

• лично (если отдел указанной Службы есть по месту жительства);
• через МФЦ;
• онлайн (сайт Росреестра или портал Госуслуги).

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

• Подать заявление и пакет документов.
• Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
• Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:

• проектная декларация;
• технический паспорт на квартиру;
• акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
• акт приема-передачи квартиры и т.д.

Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

• Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
• Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
• Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

 С сайта expravo.com

Приватизация квартиры

Особенным способом получения в собственность жилого помещения является приватизация. Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества, которое находится в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с вышеуказанным законом, определяется то имущество, которое подлежит отчуждению.

Таким образом, участие в приватизации становится еще одним способом приобретения квартиры в свою собственность.

Наследование

Согласно ст. 1110 ГК РФ наследование – это переход имущества наследодателя после его смерти наследникам в порядке универсального правопреемства (то есть имущество передается в неизменном виде). Оно может осуществлять по закону или по завещанию (если таковое составлено), в противном же случае наследование происходит в порядке, установленным законом. В состав наследства может входить любое имущество, в том числе и квартира (это позволяет положение ст. 1112 ГК РФ).

В этом случае способ наследования не играет особой роли, однако, следует учитывать, что у каждого способа есть свои особенности. Кроме этого, наследников может быть несколько, а это значит, что квартира может перейти не в индивидуальную собственность одного лица, а в общую нескольких лиц. Это также нужно учитывать и быть готовым к этому.

Долевое строительство

Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понимает под договором долевого строительства обязанность застройщика в определенный срок построить многоквартирный дом, с последующей передачей соответствующего объекта участнику долевого строительства, который обязуется уплатить оговоренную цену и принять объект. Вышеуказанный договор заключается в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации.

Кроме этого, федеральный закон предусматривает ряд условий, обязательных для включения в текст договора:

• определение конкретного объекта строительства;
• срок передачи;
• цена, срок, порядок оплаты соответствующего договора;
• гарантийный срок на вышеуказанный объект;
• способы обеспечения застройщиком исполнения обязательств по сделке.

Участие в жилищном кооперативе

Каждый гражданин имеет право на участие в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Это происходит путем подачи соответствующего заявления в правление кооператива. Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) таким кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства, деятельность которого направлена на удовлетворение жилищных потребностей участников.

В соответствии со ст. 124 ЖК РФ жилье выдается гражданину, вступившему в кооператив и уплатившему соответствующий пай (согласно размеру которого и выдается конкретное жилье).

Участие в подобном кооперативе может стать грамотным выбором при решении жилищного вопроса. Так как потратить большую сумму на покупку квартиры сразу могут далеко не все, то выплата паев при участии в кооперативе выглядит довольно заманчивым вариантом получения жилища в свою собственность в будущем.

Признание права собственности на квартиру (приобретательная давность)

Особым представляется случай с признанием права собственности на квартиру в порядке приобретательной давности. Этот особый порядок установлен ст. 234 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим положением, лицо (не являющееся собственником), которое открыто, добросовестно, непрерывно владело в течение пятнадцати лет квартирой, может получить ее в собственность, после соответствующей государственной регистрации.

Таким образом, законодательство устанавливает право на получение в собственность квартиры, которая не принадлежит лицу. Пятнадцатилетний срок открытого владения такой собственностью представляется вполне адекватным – за этот срок настоящий собственник вполне может объявиться и потребовать выселения такого лица из квартиры, предъявив свои законные права на такое жилище.

Государственная регистрация права собственности и сделок с квартирой

Для того чтобы выяснить суть такого процесса как государственная регистрация права собственности, так и сделок с недвижимостью, следует обратиться к п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Иного доказательства существования такого права не предусмотрено.

Запись о такой регистрации вносится в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Помимо этого, п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрена обязательная регистрация права на собственность и сделок с ними. Поэтому, чтобы квартира перешла в собственность, недостаточно только заключить соответствующий договор (например, купли-продажи), необходимо зарегистрировать такую сделку, а затем и само право на это жилище. Только после этого, право собственности будет официально принадлежать такому лицу.
 С сайта kvartirniy-expert.ru

В этой статье вы узнали, право собственности на квартиру. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок».

Редактор: Игорь Решетов