Вопрос номер 8873

Мы с моим гражданским мужем хотим купить дом, который когда-то принадлежал его прабабушке. Ее не стало в 2007 году, и по состоянию здоровья оформить завещание она не смогла, да и не успела. Но история у этого дома непростая. У прабабушки есть трое детей (2 сына и дочь). Один из сыновей обманным путем переоформил дом и земельный участок на себя, хотя, как я понимаю, он имеет право на 1/3 долю. После этого велись судебные заседания. В итоге второй сын и дочь выплатили первому его долю. То есть теперь дом принадлежит двоим. Как нам действовать дальше? Дочь является бабушкой моего гражданского мужа, и собирается оформить на него дарственную. Является ли вариант заключения договора купли-продажи со вторым наследником и выкуп его доли? Реально ли вообще в дальнейшем обрести этот дом с гарантией, что на него больше никто не позарится? И какие документы нам с мужем и этим трем наследникам нужно собрать?   

Составленное в установленном порядке завещание на квартиру проходит обязательное нотариальное оформление, как это прописано в ГК РФ. А вот оформление дарственной на квартиру, в отличие от завещания, утверждения нотариусом не требует. Однако договор дарения должен быть зарегистрирован в органах Росреестра, где фиксируются сведения о квартирах, передаваемых в рамках такого рода соглашений.
Права на передаваемую собственность
Лицо, которое является собственником жилья, после оформления завещания на квартиру не теряет прав на жилую площадь, т. к. имущество передается наследнику только после смерти завещателя. Следовательно, до смерти собственника квартиры, оформившего завещание на квартиру, его наследник не может совершать никаких юридических операций, связанных с распоряжением квартирой или ее отчуждением.
Право же на недвижимость по договору дарения у лица, получившего квартиру, возникает сразу после государственной регистрации такого соглашения. После вступления договора дарения в силу его бывший собственник лишается прав на жилое помещение, которые в полном объеме переходят к получателю объекта дарения. Таким образом, бывший собственник может лишиться и права на проживания в данном помещении.
Возможность изменения условий
После оформления завещания на квартиру гражданин в любое время может отменить или изменить его содержание, внося любые дополнения и разъяснения, касающиеся условий и порядка наследования.
Договор же дарения, подписанный сторонами и прошедший процедуру государственной регистрации в соответствующих органах, не может быть изменен или отменен, кроме тех случаев, которые прямо предусмотрены законодателем или содержатся в условиях договора.
Вопросы налогообложения
ФЗ от 01.07.2005 № 78-ФЗ признал утратившими силу нормы, касающиеся налогообложения процедуры принятия имущества по наследству и в рамках договора дарения. За получение же подаренной квартиры, согласно ст. 217 НК РФ, не платят налог только члены семьи и близкие родственники дарителя.
К таким лицам относятся:
супруги,
родители,
дети,
бабушки и дедушки,
внуки и внучки,
братья и сестры,
усыновители,
усыновленные.
Иные лица уплачивают НДФЛ в размере 13% от цены переданной им в собственности квартиры. При таких условиях можно сделать очевидный вывод о большой выгодности завещания.
По поводу второго наследника. Да вы правы, вам необходимо будет выкупить долю, и оформить договор купли-продажи, а так же взять расписку о получении денег с продажи. Завещание же в случае с вторым наследником (двоюродным дедушкой) может не решить проблему - так как если у него есть прямые наследники, они в порядке наследования по закону, все равно имеют право на долю, даже при наличие завещания. Если им положена так называемая обязательная доля в наследстве.
Гражданский кодекс регулирует этот вопрос и к лицам, имеющим право на обязательную долю, относит:
нетрудоспособных детей наследодателя
нетрудоспособных супругов
нетрудоспособных родителей наследодателя.
Следует иметь в виду, что право на обязательную долю возникает лишь при наличии завещания на наследство.
Таким образом, вышеназванные лица, имеют право на не менее половины доли, причитающейся им по закону.
В отдельную категорию наследников выделены нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.
Такие наследники, если даже не принадлежат к той очереди наследников, которая вступает в наследство, но при этом относятся к наследникам 2 и последующих очередей, имеют право на наследование по закону вместе и наравне с этой очередью. Важно при этом, чтобы соблюдалось одно условие – нетрудоспособные иждивенцы до момента открытия наследства должны были находиться на иждивении наследодателя не менее одного года. Факт совместного проживания при этом не учитывается и не имеет значения.
Если же нетрудоспособный иждивенец не менее года находился на иждивении наследодателя и при этом проживал совместно с ним. Такой наследник имеет право на наследование наравне и вместе с наследниками первой и последующих очередей.
При отсутствии других наследников, лица, находящиеся на иждивении наследодателя, наследуют самостоятельно, как наследники восьмой очереди.
Законодательно указано лишь на два факта. Факт нахождения на иждивении и факт совместного проживания с наследодателем и никак не урегулированы технология и документы, подтверждающие и доказывающие эти факты. Казалось бы, незначительная недоработка законодателей, но, сколько недоразумений слез и переживаний это вызывает у наследников – нетрудоспособных иждивенцев. Вот для этого и необходима консультация адвоката.