Квартиры в наем. Как нанимателя могут обмануть?

На данный момент часто квартиры, дома сдаются в наем. Как нанимателя могут обмануть? Читаем в нашей статье.

Квартиры в наем. Как нанимателя могут обмануть?

Сдать квартиру в аренду не сложно, а вот оформить все должным образом будет затруднительно. При сдаче квартиры в аренду, вы как собственник, дает право пользования своим имуществом другому лицу за определенную плату. При этом заключая с ним договор аренды.

Поправка! В народе, согласно договору вы будете являться: арендодателем, а лицо, которое снимает у вас квартиру - арендателем. Но, юридическим языком следует такой договор назвать договором найма, и юридически вы сторонами по договору будут являться наймодатель и наниматель. Эту поправку необходимо запомнить так, как договор аренды и договор найма два совершенно разных документа, и регулироваться они будут разными законами. Договор найма стороны могут заключить на любой срок, но при одном условии, при заключении на один год, договор придется регистрировать в Росреестре. В связи с этим условием, люди предпочитают заключать договор найма сроком менее одного года, а далее при необходимости заключают новый договор. Юридическую силу при этом договоры найма не теряют.

Важно в договоре аренды прописать все условия, которые в первую очередь устроят вас, как собственника жилья. В договоре должен быть указан срок, права и обязанности сторон и также последствия в случае неисполнения условий договора. Но, что делать, когда вы пустили к себе на квартиру чужого человека, а после решили квартиру продать. Разбираемся.

Законодательство РФ всегда встает на сторону наймодателя. В случае, когда наймодатель решил продать квартиру, он может это сделать, даже если договор найма еще действует и прежние жильцы не собираются расторгать его. Другой вопрос, захотят ли покупатели квартиры обременять себя таким обязательством, ведь по закону к ним перейдет квартира с нанимателями. Плату за найм квартиры будут получать уже новые собственники, соответственно, как и соблюдать права и обязанности ранее заключенного договора найма. При этом, расторгнуть договор можно лишь в случае прописанных в нем условиях, в противном случае придется выплачивать неустойку, если таковая также прописана в договоре. Если говорить о том, кому нужна такая квартира, то будет правильным заметить, что обычно это лакомый кусочек для инвестиционных покупателей. Дело в том, что покупка такой квартиры будет являться уже своеобразным готовым бизнесом, тем более если сами покупатели жить там не планируют. А вот касаясь граждан, которые рассчитывают на покупку жилья для себя, все намного сложнее. Либо продавец снижает сумму за квартиру, либо теряет покупателей.

Если продавец наймодатель желает продать пустую квартиру, ему стоит договориться с нанимателем о расторжении договора найма по обоюдному согласию, так как, продажа квартиры по закону не будет являться условием для его расторжения. Лояльные отношения между сторонами, пойдут сем на пользу. Например, наймодатель может предложить скидку нанимателем, если они будут организовывать показы квартиры потенциальным покупателям или хотя бы не препятствовать этому. Так же, наймодатель, в случае обоюдного согласия на преждевременное расторжение договора найма, пообещать нанимателям необходимый им срок для поиска другой подходящей квартиры для найма.

Важно! Договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке наймодатель при невыполнении условий договора нанимателем. Например, наниматель не оплачивает положенную сумму за квартиру в течение дух месяцев, при условии, что договор найма был заключен менее одного года, и или в течение шести месяцев, если договор найма являлся долгосрочным.

Поговорим о нанимателях, что делать им?

На практике, часто встречаются недобросовестные продавцы, которые скрывают факт сдачи квартиры в найм. Они продают такую квартиру, показывая ее обычно тогда, когда нанимателей нет дома, и таким образом только потом покупатели квартиры узнают, что купили ее еще и с договором найма. Но, как мы сказали ранее, закон в большинстве случаев на стороне наймодателя. Судиться покупателям будет скорее всего бесполезно, ведь даже в выписке из ЕГРН соответствующее обременение на квартиру не будет указано. Именно поэтому так важно, при покупке жилья обращаться к юристам для проверки квартиры на " чистоту". Необходимо будет получить форму 9 (сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета) и так же форму 12.

Юристы должны подсказать вам, что в договоре купли продажи должен быть пункт, который предусматривает ответственность продавца за нарушение гарантий. Пи покупки квартиры существует еще очень много нюансов, таких как, невозможность выписать из квартиры " вечных жильцов", но об этом в следующей статье.

В каких случаях наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Если наниматель не оплатил в установленные договором сроки, либо не внес плата за жилое помещение за два или шесть месяцев, в зависимости от формы договора найма (краткосрочный или долгосрочный).

Если наниматель не соблюдал другие условия договора найма, например пользовался имуществом наймодателя, не соблюдая правила установленные в договоре. Портил, устраивал свалку, приглашал шумные компании друзей, после которых поступали жалобы наймодателю либо совершал прочие действия влекущие разрушение и порчу имущества наймодателя. При этом, суд может назначить наймодателя срок для исправления последствий таких нарушений. Обычно такой срок не превышает 1 года. Если все же наниматель не устранит допущенные нарушения, при повторном обращении наймодателя о расторжении договора найма, суд удовлетворит требования последнего.

Договор найма может быть расторгнут как по обоюдному соглашению сторон, так и по решению суда.

По требованию сторон в судебном порядке, если имущество стало непригодным для жилья или в случаях его аварийного состояния.

Может ли наймодатель расторгнуть договор устно?

Договор найма жилого помещения должен включать себя порядок его расторжения. В нем должны быть прописаны все условия, а также сроки в которые наймодатель должен поставить в известность нанимателя о продажи квартиры или его выселении из нее. Если наймодатель не соблюдая сроки, указанные в условиях договора, в устной форме заявляет нанимателю, о продаже квартиры и срочном ее освобождении, наниматель вправе не исполнять его требования. В случае давления наниматель вправе обратиться в полицию, или судебный орган для подачи претензии в отношении наймодателя, с указанием на нарушение, последним, условий договора и требование об оплате штрафа в пользу нанимателя.

Запомните, арендодатель должен только в письменной форме и не ранее чем за три месяца уведомить нанимателя, о досрочном расторжении договора найма, если иной порядок не был предусмотрен данным договором.

Если вы являетесь нанимателем, вам необходимо для подстраховки до подписания договора найма, заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав, так как огромная часть мошенничества связанна именно с арендой либо наймом жилого помещения с одним из его собственников, при несогласии на заключение такого договора с другими собственника данного жилого помещения.

Нанимателю необходимо понимать, что договор должен всегда быть составлен в письменной форме. Не стоит идти на различные уговоры наймодателя, и давать друг другу обещания по исполнению обязательств. Вы, как наниматель рискуете потерять и деньги и временное жилье. Доказать в суде факт наличия устного договора найма, будет весьма затруднительно, конечно все же такие случаи в практике юристов бывали, но это лишняя трата времени, а также денег. Аргументы наймодателя о нежелании составлять письменный договор найма, могут основываться на нежелании платить налоги, но его следует разочаровать. При желании сотрудники налоговой инспекции смогут легко доказать получение им прибыли, даже если избегает официального заключения договора найма. Договор и налоги мало связаны между собой.

Нанимателю при подписании договора необходимо обратить внимание составлена ли опись имущества находящегося в квартире, а также ее соответствие действительности.

Также порядок оплаты за квартиру должен быть определен и зафиксирован договором найма. Передавая деньги наличными без договора вы никак не сможете доказать в случае необходимости, свою оплату. Для наймодателя получение денег - повод для оплаты налогов государству. Даже если, вы решаете передавать деньги наймодателю согласно договору в наличной форме, следует каждый раз составлять расписку об их получении наймодателем. В противном случае вам также придется очень долго и мучительно доказывать суду, что вы соблюдали все условия договора и производили оплату строго в установленный срок.

Благодаря договору вы сможете обезопасить себя от долгов ЖКХ, которые мог иметь ваш наймодатель. В договоре, необходимо будет распределить обязанности по оплате коммунальных услуг, либо вы платите за них и отдаете наймодателю меньшую сумму за квартиру, либо оплату производит он, но с вас требует большую сумму за квартиру. Все подобные нюансы должны отображаться в договоре найма.

В случае, когда вас, попросили освободить квартиру не предупредив, при этом договор между вами и наймодателем был заключен в устной форме, вы можете подать иск в суд об неуплате налогов арендодателем.

Начальнику

ИФНС России (наименование отделения)

от __________________________

(ФИО)

(адрес места нахождения, контактный телефон)

Заявление

Прошу провести проверку фактов правонарушений по неисполнению налоговых обязательств физическим лицам / юридическим лицом/ индивидуальным предпринимателем

________________________________________________________________________________

(данные лица)

Располагаю сведениями о доходах данного лица по договору найма квартиры, заключенным с _______________________. Прилагаю документы _________________________________________ в качестве доказательства.

Прошу провести проверку по данным обстоятельствам.

Способ получения ответа:

- лично (с указанием контактного телефона), — почтовым отправлением (адрес).

Подпись физического лица, расшифровка подписи с указанием фамилии, имени, отчества.

Устная сделка – это одна из форм совершения сделок (ст. 158 и ст. 159 ГК РФ). Она считается самой простой и применима во всех случаях, когда для сделки по закону или в силу договоренностей сторон не требуется письменная форма.

Если нет ограничений, устная сделка признается состоявшейся, когда из поведения стороны (сторон) явно следует воля (намерение) совершить сделку. Допустимо и молчаливое выражение воли, если в конкретных условиях это разрешено законом или соглашением сторон. Если иное прямо не предусмотрено законом, несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а лишь ограничивает стороны в средствах доказывания", – указал Верховный суд в определении по делу.

На основании вышеизложенного вы, как обманутый наниматель имеете полное право обратиться в суд с иском о признании договора найма заключенным, устной форме, и имеющим юридическую силу. Приложить все доказательства подтверждающие выгоду наймодателя, а также все действия указывающие на сделку между вами. После того как суд вынесет решение о признании сделки существующей, вам необходимо подать иск, о несоблюдении, наймодателем, Законодательства РФ.

Редактор: Игорь Решетов