Сделка купли продажи недействительна? Что делать?

Сделка купли продажи недействительна? В таком случае не нужно гадать что делать, а необходимо обращаться к действующим юристам.

Сделка купли продажи недействительна? Что делать?

Сделка купли продажи, как любая другая может быть признана недействительной. Любая сделка, должна оформляться договор и подписываться сторонами. Не каждая сделка заключенная между сторонами может являться законной. Даже если такая сделка была заключена, ее можно оспорить и признать недействительной. Основанием для признания сделки купли продажи недействительной, может являться:

• Договор заключен таким образом, что его исполнение предусматривает обход закона с противоправной целью. Например, руководитель организации в договоре указал такие условия, при исполнении которых, будет нанесен ущерб самой организации, а непосредственному начальнику такой исход будет только на руку.
• Подозрительные сделки предусматривают собой, такую форму договора, при котором может наступить неравноценное встречное исполнение. Сделки, которые предусматривают предпочтение банкротству одной из сторон.
• Сделки, которые противоречат Законодательству, и предусматривают собой нарушение правопорядка и норм нравственности.
• Договор купли продажи квартиры за счет материнского капитала, если право собственности было оформлено на совершеннолетних, без участия органов опеки и попечительства, без согласия родителей и других законных представителей.
• В случае продажи квартиры или дома, которые находились под арестом, или оставлены в качестве залога перед кредитором. Такая сделка будет являться незаконной, так как распоряжение такой недвижимостью запрещено или временно ограниченно.
• Сделка была оформлена с недееспособными лицами, лицами страдающими тяжелыми психическими заболеваниями.
• Сделка купли продажи заключена с лицами, пребывающими на момент подписания договора купли продажи в алкогольном опьянении, или под воздействием психотропных веществ. Такой факт нужно будет доказать. Также не допускается подписание договора купли продажи под воздействием давления со стороны заинтересованных лиц, а так же с применением насилия, обмана или заблуждения.
• Договор купли продажи заключен, без выделения долей.

Рассмотрим примеры:

Иванов А.Г. обратился в суд и исковым заявлением об оспаривании договора купли продажи его квартиры. Товарищ Иванов, является наследником данной недвижимости. Он утверждал, что его отец, который был собственником квартиры никак не мог подписать договор купли продажи, так как он умер. Дата смерти его отца была на день раньше даты подписания договора. Суд направил договор на судебную экспертизу, по результатам которой было вынесено решение о признание такой сделки недействительной. Иванов А.Г. в скором времени оформил права собственности на себя, как единственный наследник.

Семьи Сидоровых имела две двухкомнатные квартиры. Супруг С. принял решение одну из квартиры продать, оформил сделку купли продажи без письменного согласия жены. Жена такую сделку легко оспорила в суде, и договор купли продажи был признан недействительным. Законодательство РФ запрещает отчуждать имущество приобретенное в браке (за исключением, если такое имущество было подарено одному их супругов, согласно договору дарения), без согласия второго супруга. Письменное согласие супруг должен составить и нотариально заверить.

• Запрещается продавать, дарить недвижимое имущество, лицу, которое находилось в браке с без вести пропавшим наследодателем и собственником этого имущества. На такое действие должно последовать разрешение специализированных органов, а также потенциальных наследников.
• Была продана земля сельскохозяйственного назначения, с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ, муниципального образования.
• Недвижимое имущество было продано на торгах с участием юридического лица, который стал собственником такого.
• Мнимой может признана сделкой, или квартира покупалась близкими родственниками для прикрытия приобретения недвижимости в браке. Притворной может признана сделка, если вместо купли-продажи заключается договор дарения (чтобы не платить налоги).

Признаем договор - купли продажи недвижимости недействительным.

Для начала необходимо выяснить существуют ли основания для признания сделки недействительной. Далее стоит проверить не истек ли срок исковой давности. Все зависит от того, какой является данная сделка, ничтожной и оспоримой. Ничтожная сделка - это сделка, которая противоречит закону. Она нарушает интересы и права человека и даже посягает на общественные правоотношения. Такая сделка может быть признана судом недействительной с момента ее совершения. Срок исковой давности - 3 года. Но если иск предъявлен лицом, которое не является стороной сделки, то срок течет со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, но во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки Оспоримая сделка - это сделка основания к признанию ее недействительной решает суд, с учетом всех имеющихся доказательств и опроса сторон. Срок исковой давности - 1 год.

Важно! Подать исковое заявление возможно в любое время независимо от срока исковой давности, но если сторона спора в судебном процессе заявит об истечении срока исковой давности, суд примет решение об отказе в удовлетворении требования истца.

В ________________________

(наименование суда и адрес)

Истец: ________________________

(ФИО и адрес)

Ответчик: ________________________

(ФИО и адрес)

Третье лицо: ________________________

(ФИО и адрес)

Цена иска: ________;

Госпошлина: ______ рублей.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании договора купли-продажи недействительным

Между мной и ответчиком __________ году был заключен договор купли-продажи дома, расположенной по адресу: ____ (указать адрес).

Собственником данной недвижимости на момент заключения договора являлся я, на основании (указать основание).

Согласно условиям договора, я продал дом ответчику за _______ рублей. Я не желал продавать дом, и соответствующих намерений не имел. В момент подписания договор я был в состоянии алкогольного опьянения, чем и воспользовался ответчик. Как проходила продажа моего дома я не помню.

В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по г. _________ право собственности было оформлено на имя ответчика. Денежных средств указанных в договоре купли-продажи я не получал, т.к. ответчик мне их никогда не передавал, хотя в договоре было указанна определенная сумма и стояла якобы моя подпись.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В тот момент я, возможно совершая какие-либо действия не давал им отчета, и был в недееспособном состоянии, за счет воздействия на меня алкоголя.

В соответствии со 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, предусмотренными Законодательство о трудовом праве РФ. Требование о применении последствий недействительности такой (ничтожной) сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить последствия и по личному заявлению потерпевшего лица.

На основании статьи 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в таком состоянии, при котором не он не мог адекватно оценивать свои действия, может признана недействительной, по его личному заявлению, либо заявлению его близких родственников, или других заинтересованных лиц. В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки, сторона причинившая ущерб обязана возместить потерпевшей стороне все понесенные убытки либо в натуре, либо денежными средствами. А также в соответствии со статьей 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 1 год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Законодательством РФ предусмотрено, что каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Заключение данной сделки лишает меня права собственности на вышеуказанное жилое помещение, что лишает меня возможности в последующем распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.

Считаю, свои требования основанные на законе и подлежащими удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 22, 131-132 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

Признать договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: ______ (указать адрес) заключенный от ______ года между истцом и ответчиком – недействительным, и применить последствия недействительности сделки.

Восстановить в ЕРГП запись о регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: _______.

Приложение:

1. Копия искового заявления для сторон по делу и суда;

2. Квитанция оплаты госпошлины;

3. Копия договора купли-продажи;

4. Копия выписки из домовой книги;

Дата подачи заявления «____»____________ 20____г.

Подпись истца ____________

После судебного разбирательства, судом выносится решение. Вступает оно в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления, и если на него не была подана апелляционная жалоба. Если ответчик решил подать апелляционную жалобу, то окончательное решение судом выносится после ее рассмотрения. Копии решения суда выдаются на бумажном носителе каждому их участников судебного процесса. Направляются копии решения суда обычном почтовым отправлением, либо выдаются лично сторонам. При оформлении любого договора купли продажи, необходимо привлекать юриста, который подскажет какие пункты необходимо внести для более благоприятного исхода. Неправильно составленный договор купли продажи, также может являться основанием для признания его недействительным.

Редактор: Игорь Решетов