Договор задатка при покупке квартиры

Для чего нужен договор задатка, основные параметры договора, цель договора для продавца и покупателя.

Договор задатка – как правило предваряет подписание основного договора купли-продажи квартиры.

Договор задатка предусматривает, что покупатель вручает продавцу небольшую часть средств порядка 5–10 % от стоимости квартиры, дабы закрепить за собой квартиру и таким образом защитить квартиру от посягательств других покупателей.

Характерно, что законодательство не предусматривает такой вариант договора, как договор задатка.

Гражданский кодекс применяет термин «задаток» для сделок по купле-продаже недвижимости, но не расшифровывает его.

При этом меры ответственности в случае неисполнения условий договора задатка четко прописаны.

В двух словах, задаток – это вариант ответственности для сторон сделки купли-продажи квартиры.

В случае, если покупатель отказывается от квартиры, согласно заранее оговоренным условиям, он лишается своих денег. Сумма уходит продавцу.

Если же продавец решает продать жилье другим покупателям, он в силу оговоренных условий, должен будет вернуть двойную сумму задатка.

В случае, если продавец не отдает деньги, несостоявшийся покупатель взыскивает убытки через суд. Словом договор задатка связывает покупателя и продавца одной ниточкой.

Суть договора задатка

Договор пишется в свободной форме.

Помимо сведений о покупателе и продавце, их паспортных данных, здесь должны быть сведения о предмете купли-продажи. То есть о квартире. Сколько в ней комнат, какой адрес, общее состояние, площадь и т.д.

  • Упоминаются третьи лица, участвующие в сделке, допустим, дети.

  • Размер задатка. Сумма не должна быть слишком большой, но и не совсем маленькой. Поскольку если она будет невелика, продавец будет лишен чувства ответственности.

  • Вариант передачи денег: на карточку, наличными в руки, переводом и т.д.

  • Стоит упомянуть сроки заключения основного договора.

Но предварительный договор еще не есть гарантия передачи денег и квартиры. Это знак намерений двух сторон, не более.

Застраховаться от непредвиденного

До выплаты задатка покупатель должен изучить историю квартиры, чтобы быть уверенным, что она «чистая», без дефектов. В противном случае, заключив договор задатка он уже не сможет пойти на попятную, вернуть себе заплаченные продавцу деньги.

Словом, до сделки хорошо бы «прощупать» жилье.

Во-первых, проверить правоустанавливающие документы и срок их давности.

Скажем, если квартира — наследство, обладателем которого продавец стал совсем недавно, то стоит опасаться появления других наследников.

Если квартира перешла по решению суда, нужно узнать, не была ли подана апелляция и так далее.

Заказать выписку из Росреестра. Здесь будет указано, кто владелец квартиры, какие на ней обременения и каковы доли собственников.

Не лишне заказать выписку с лицевого счета в управляющей компании.

Если выяснится, что на квартире висит большой долг по квартплате, компенсировать его придется новому владельцу.

Копии документов на жилище оптимально показать юристам.

Они подскажут потенциальные риски и помогут их застраховать.

Словом, покупатель должен защитить себя сам. То есть ему необходимо навести справки о квартире, тщательно обдумать риски и лишь затем принимать решение о составлении соглашения о задатке.


Когда договор задатка признается недействительным

Конечно, отказ от покупки квартиры грозит потерей денег. Но в некоторых случаях можно через суд признать договор недействительным.

Это будет возможно, если:

  • Договор составлен с нарушениями.

  • Собственник квартиры и продавец — разные лица.

  • Продавец вводит покупателя в заблуждение.

  • Сторона договора – недееспособный или несовершеннолетний гражданин.

  • Договор заключен под принуждением или под воздействием сложившихся обстоятельств.

Словом, закон дает покупателю возможность не упускать свои деньги, если открывшиеся условия сделки его не удовлетворяют или носят явно противозаконный характер.

Суд вынесет решение в пользу покупателя и принудит продавца вернуть всю сумму задатка.

Рекомендуем подборки статей по следующим тегам:
Вопросы по теме
Вопрос номер 113692 из Воронеж, Воронежская обл., Россия 25.04.2017 22:29
Игорь

Добрый день! Я заключил договор задатка на покупку дома. После оплаты денег по договору задатка выяснилось, что электричество к дому подключено не законно и у собственника отсутствует лицевой счет. Договор задатка еще не истек. Могу ли на основании этого рассчитывать на признание договора задатка не действительным?


Всего ответов: 2
Ответ юриста (Штатный юрист)
Здравствуйте! Исходя из Вашей ситуации есть возможность признать Ваш договор недействительным. Основание подходит по ч. 2 Гражданского кодекса РФ, согласно которой сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
"Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Ответ юриста (Штатный юрист)
ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ - уточняю норму.
Вопрос номер 117506 из Курган, Курганская обл., Россия 03.05.2017 22:01
Марина

Здравствуйте! Прошу о помощи! Мой отец в Казахстане продал дом 2014 году, продал дом в ТОО, ему выплатили 1 миллион тенге, а общая сумма2715000 . Договор купли продаже был составлен неверно, в 2015 году отец приехал и переделали договор с указанием этой же суммы 2715000, срок договора был установлен до 1.08.2016года. Так ему ничего и не выплатили, а о получении миллиона в новом договоре не указано, и отец не писал никаких расписок о получении задатка. Может ли он продать дом? Или подать в суд? Подскажите пожалуйста что ему можно сделать. Сам он проживает в Белоруссии.


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Штатный юрист)
Поскольку сделка в росреестре зарегистрирована, дом принадлежит покупателю.
Вопрос номер 18684 из Москва, Москва и Московская обл., Россия 15.06.2016 12:13
Вячеслав

Добрый день. Заключил 8 июня 2016 года договор купли продажи с автодилеров "Автомир". По договору я поручил им продать мой автомобиль в течении 3х дней. При неисполнении обязательств я в одностороннем порядке вправе расторгнуть этот договор. Но по договору автодилеры со сделки получают 50000₽. Также в договоре прописано следующее. Если оставлен задаток, то я не в праве расторгнуть договор, задатка никакого не было. И дальше в этом пункте написано, что если я хочу забрать автомобиль, то я в соответствии с вышеуказанным пунктом обязан выплатить эти самые 50000₽, которые были оговорены в договоре. Так вот в чем вопрос, я в любом случае по договору обязан выплачивать эту сумму или как? Ведь по договору они не выполнили свои обязательства, а именно не продали автомобиль за 3 дня. Помогите


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Штатный юрист)
Для разрешения Вашего вопроса в ближайшее время с Вами свяжется наш специалист.
Вопрос номер 2341 из Обнинск, Калужская обл., Россия 11.06.2015 16:52
Тофик

В предварительном договоре купли-продажи квартиры с внесением задатка внесён задаток в 50 т.р. и оговорена дата продажи мне 2-х комнатной квартиры не позднее 06.07.2015. Я должен продать свою 1-комнатную квартиру и довнести опред.сумму, чтобы купить 2-х комнатную. К сожалению, свою 1-к. квартиру мне продать не удаётся. Можно ли вернуть деньги, если сроки совершения сделки по покупке 2-х к. квартиры будут нарушены?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (mihail)
На практике при сделках с недвижимостью бесспорно лидирует задаток. Он позволяет убить сразу двух зайцев: оплатить часть цены квартиры (платежная функция) и гарантировать заключение сделки (обеспечительная функция) .

Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой - автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Так, если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу. А если хозяин жилья отказывается выполнять свое обещание о продаже либо «загоняет» квартиру третьему лицу, то обязан вернуть обиженному покупателю задаток и сверх него такую же сумму (т. е. фактически компенсация составляет двойной размер задатка) .

Казалось бы: все логично и взаимовыгодно, лучше не придумаешь! Однако квалифицированные юристы предупреждают о «засаде» : буквально по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора» . То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ договора купли-продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля-продажа) , в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации.

Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением сделок, попросту.. . недействительны!

Однако сразу успокоим: сложившаяся и устоявшаяся благодаря усилиям риэлторов практика такова, что участники сделок в подавляющем большинстве случаев добровольно выполняют условия соглашений о задатках, несмотря на их юридическую необязательность (о которой большинство граждан, к слову, и близко не догадывается!) .

И только если «нарушитель» соглашения оказывается несговорчив и дело доходит до суда, то там при разбирательствах всплывает недействительность условий о задатке и добиться их соблюдения не удается. Нередко дело заканчивается тем, что суд постановляет вернуть внесенную сумму покупателю, поскольку при отсутствии законного соглашения о задатке эти деньги признаются неосновательным обогащением продавца.
Вопрос номер 2350 из Обнинск, Калужская обл., Россия 11.06.2015 20:40
Тофик

Задаток по предв.договору В предварительном договоре купли-продажи квартиры с внесением задатка внесён задаток в 50 т.р. и оговорена дата продажи мне 2-х комнатной квартиры не позднее 06.07.2015. Я должен продать свою 1-комнатную квартиру и довнести опред.сумму, чтобы купить 2-х комнатную. К сожалению, свою 1-к. квартиру мне продать не удаётся. Можно ли вернуть деньги, если сроки совершения сделки по покупке 2-х к. квартиры будут нарушены?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (mihail)
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу ст. 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Нередки случаи, когда на практике по предварительному договору заключается соглашение о задатке. Следует отметить, что среди арбитров нет единого мнения, правомерно ли внесение задатка по такому договору.
Чаще всего судьи высказывают мнение, что соглашение сторон о задатке в счет еще не существующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству:
- предварительный договор о заключении в будущем договора нельзя обеспечить задатком, поскольку в силу ст. 380 ГК РФ задаток обеспечивает денежное обязательство, а обязательство по предварительному договору таковым не является (Постановления ФАС МО от 19.01.2009 N КГ-А40/11998-08, от 10.04.2008 N КГ-А40/2600-08, ФАС ПО от 16.09.2008 N А65-12541/03, ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148);
- сумма, уплаченная истцом по предварительному договору, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку это противоречит п. 1 ст. 380 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 17.06.2008 N А43-24795/2007-2-633);
- предусмотренный предварительным договором задаток в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ является авансом (Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2009 N Ф04-418/2008(17841-А03-28));
4
Если вы, являясь покупателем квартиры, по какой-либо причине решили отказаться от покупки, то, в свете всего вышеизложенного, легко сможете доказать, что задаток – это не средство обеспечения сделки, и, в данном случае он может рассматриваться как неосновательное обогащение. Правда, доказывать это вам придется в суде.
В практике нашего рынка недвижимости соглашение о задатке обычно заключается между сторонами в отрыве от основного договора, до его заключения, в то время как по закону заключению соглашения о задатке должно предшествовать заключение именно основного договора купли-продажи и его государственная регистрация.

Так что если договор купли-продажи квартиры между сторонами на момент передачи денег в качестве задатка не был заключен, то соглашение о задатке не влечет за собой правового эффекта.

Поскольку передача продавцу денег покупателем не основана на договоре (соглашение о задатке не может считаться заключенным), данная сумма подлежит возврату покупателю. А в случае, если покупатель передумал покупать квартиру, суд обяжет продавца вернуть сумму так называемого задатка в соответствии со ст. 1102 ГК РФ как неосновательное
Похожие статьи
«По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положени

Меры по обеспечению иска

«По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положени

Как и где получить справку об отсутствии судимости? Зачем нужна справка об отсутствии судимости, где ее можно заказать и кому нужно

Как и где получить справку об отсутствии судимости?

Как и где получить справку об отсутствии судимости? Зачем нужна справка об отсутствии судимости, где ее можно заказать и кому нужно

Почта

Как подать заявление в полицию онлайн правильно и грамотно

С 1 апреля 2010 года можно подать заявление в полицию онлайн. Как узнать, что заявление не потерялось, и как получить обратную связь?

Документы в суде

Возражения на судебный приказ

Когда, зачем и в какие сроки составляются возражения на судебный приказ 2016 году?

РВП

Какие документы нужны для получения РВП: Весь перечень документов

Вопрос «Какие документы нужны для получения РВП» касается каждого, кто собирается в будущем получать российское гражданство.