Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Очень часто жильцы квартир, домов, а не редко и владельцы нежилых помещений делают перепланировку, и только потом задумываются о том, как ее узаконить. Не многие знают о том, что за данным правонарушением могут последовать очень неприятные последствия в виде всевозможных денежных взысканий. 

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?

Наиболее встречающаяся перепланировка, это так называемый "капитальный ремонт". Так, например, заезжая в новую квартиру или долго живя в старой, ее владельцы хотят что-то кардинально поменять. Зачастую такой ремонт требует оформления в БТИ. Стоить такое оформление будет относительно недорого, около 2 500 рублей, однако, готовы ли Вы пожертвовать достаточно значительным временем, которое займет это оформление? Как правило, длится оно около двух месяцев. Кроме того, существенным может стать и тот момент, что пока не узаконена перепланировка, Вы не можете в полной мере распоряжаться своим имуществом, а именно совершать действия по его купле-продаже.

Достаточно полное определение, что же такое перепланировка, содержат нормы действующего Российского законодательства. Его знание позволит избежать многих неприятных моментов, связанных как с временными, так и с финансовыми затратами. Ознакомиться с ним можно в ст. 25 и ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для того, чтобы ничего не упустить и провести все последовательно, необходимо согласовать с сотрудником БТИ Ваш план перепланировки.

Не забудьте и о том, что определенные виды ремонта также необходимо согласовать с Жилищной инспекцией.

За любые действия, сопряженные с государственными органами, необходимо будет оплачивать государственные пошлины, однако они в разы меньше, нежели штрафные санкции за несоблюдение норм законодательства РФ.

Конечно же регистрации подлежат не все действия по перепланировке, к таковым не относятся:

• замена обоев или окрашивание поверхностей (пол, потолок, стены);
• смена мебели в помещении или замена какого-либо оборудования на его аналог;
• замена коммуникаций, вышедших из строя;
• установка оборудования, расположенного на улице (система кондиционирования, ТВ-спутник);
• установка межкомнатных или входных дверей и окон;
• создание прохода в не несущей стене либо ее снос.

Важно помнить, что к незаконной перепланировке относится существенное изменение конструкции, которое может ухудшить ее прочность и в дальнейшем вероятно ее обрушение.

Очень часто, в многоквартирных домах, более "смелые" жильцы занимают территорию общего пользования и, как правило, ущемляют в правах пользования своих соседей. Иногда это создает дополнительные преграды к попаданию в собственную квартиру. Такие действия, безусловно, будут нести за собой негативные последствия в виде наложения штрафа и требования об устранении препятствия.

Вот некоторые из видов перепланировки, которые требуют обязательного согласования:

• ухудшение жилищных условий;
• монтаж радиатора (утепление) на балкон/лоджию;
• ослабление конструкции путем сноса несущей стены;
• пристройка балкона, начиная со второго этажа здания, если это не предусмотрено планом;
• монтаж "теплых полов" от общей сети многоквартирного дома;
• соединение двух и более помещений;
• перепланировка, проводимая в помещении, признанном аварийным;
• присоединение территории общего пользования;
• всевозможные нарушения и ослабление несущей стены дома;
• установка перегородок и создание объекта, не отвечающего стандартам;
• перекрытие вентиляции.

Рано или поздно у владельца помещения возникнет необходимость получить разрешение, чтобы реализовать свое право на распоряжение имуществом. А для этого Вам необходимо будет привести в соответствие всю документацию с БТИ. Только тогда у Вас будет возможность беспрепятственно и без негативных последствий распоряжаться собственным имуществом. Если же, нарушение закона не устранить, то фактически эта обязанность может быть возложена на нового владельца помещения.

Незаконную перепланировку могут выявить сотрудники коммунальных служб, которые имеют право обязать нового собственника оплатить штрафные санкции либо же вернуть помещение в прежнее состояние, т.е. устранить причину несоответствия.

Как правило, все несоответствия и незаконная перепланировка становятся известны на стадии заключения сделки, когда осуществляется проверка технической документации.

Но бывает и так, что продавец утаивает факт перепланировки, а покупатель не сверяет техническую документацию, по разным причинам. Спустя довольно продолжительное время сотрудники коммунальных служб могут обратить внимание на факт перепланировки и наложить штраф уже на нового собственника, т. к. прежний собственник за совершенные противоправные деяния в отношении данной недвижимости ответственности не несет.

Все сделки по недвижимости должны проходить через Росреестр. Для оформления обязательно будет необходим поэтажный план, а иногда технический паспорт. Эти документы содержат в себе информацию обо всех не узаконенных перепланировках.

Замалчивание совершенной вне рамок закона перепланировки влечет за собой негативные последствия и в документах, в разделе об обременение проставляется соответствующая отметка, если данный факт будет выявлен.

Часто для покупателя это становиться проблемой, и он отказывается от сделки. Если же сделка не отменяется, то покупатель, как правило, просит существенную скидку, т.к. он берет на себя обязанность оформить надлежащим образом все документы и должен будет затратить на это свои ресурсы. Чем сложнее ситуация и капитальнее перепланировка, тем дороже это может обойтись.

Чтобы устранить подобного рода риски обязательно сопоставьте свою перепланировку с технической документацией. Также можно без опасения покупать недвижимость, если в документах БТИ отсутствуют "красные линии".

Однако, нет обязанности до фактического осуществления сделки проводить законное оформление перепланировки. Важно, чтобы покупатель был об этом уведомлен и дал свое согласие.

Только в случае, если продавец намеренно скрыл данную перепланировку от покупателя, последний вправе признать сделку недействительной в судебном порядке. В этом случае покупатель обязан вернуть помещение, а продавец - уплаченную за него сумму денежных средств.

На законодательном уровне вопрос перепланировки регулируется ст. 25 и ст. 26 Жилищного кодекса Российской Федерации. В них содержится как определение перепланировки, так и перечень случаев, что таковой признается, какие документы необходимо подготовить, чтобы ее зарегистрировать.

Сведения, указанные в Жилищном кодексе Российской Федерации, позволяют сторонам сделки подготовиться и привести всё в соответствие с законодательством, который требует всю перепланировку отображать в соответствующей документации.

Такие несложные действия позволяют Вам в дальнейшем устранить возникновение конфликтов при использовании своего права на реализацию имущества.

Какие действия нужно совершить, чтобы узаконить перепланировку?

Узаконить перепланировку возможно, как через административные органы, так и через судебные. В первом случае, это похоже на согласование перепланировки законным путем, до ее проведения. Рассмотрим отдельно разные категории недвижимости.

В случае перепланировки квартиры действия будут следующими:

Для регистрации изменений обращаемся в государственную структуру по адресу нахождения Вашего помещения, которая занимается вопросами оформления перепланировок. Наиболее популярный, это МФЦ (Многофункциональный центр), но только в том случае, если у Вас подготовлен полностью пакет документов. В противном случаепридется обратиться в жилищную инспекцию.

Предварительно готовим план перепланировки. Для этого можно как обратиться к специалистам, так и подготовить его своими силами. При обращении в компанию, не забудьте ознакомиться с лицензией на осуществление подобного рода деятельности.

Получить разрешение на осуществление перепланировки. Согласно нормам законодательства РФ срок его выдачи составляет 45 дней.

В случае принятия положительного решения, его нужно предоставить в БТИ для получения согласования на перепланировку.

Перепланировка частного дома.

Регистрация перепланировки частного дома имеет схожую процедуру, как и с квартирой. Отличием можно считать подачу документов в дополнительный гос.орган — Росреестр.

Перепланировка нежилого помещения

Осуществляется по той же процедуре, что и регистрация перепланировки квартиры, за исключением необходимости предоставления технической документации об отсутствии нарушений конструкции дома.

Для того, чтобы узаконить перепланировку в судебном порядке, потребуется следующее:

привести доказательства того, что перепланировка осуществлена в строгом соответствии с нормами законодательства РФ;

перепланировка не затрагивает права иных жильцов, а также не несет угрозы жизни и здоровью.

В случае вынесения Решения в Вашу пользу, полученный судебный акт предоставляется в гос.органы для регистрации перепланировки.

Таким образом, узаконить перепланировку самостоятельно  достаточно просто, для этого Вам потребуется:

собрать пакет документов для получения согласования, в которых будут отражены все изменения;

данные документы передаются в БТИ по адресу нахождения помещения, после чего сотрудник должен прибыть на место, осмотреть произведенные изменения и сделать заключение;

далее документы с новым планом БТИ передаются в жилищную инспекцию. В срок не позднее 45 дней должно быть вынесено решение о выдаче нового кадастрового паспорта на объект недвижимости, которое направляется заявителю.

в последнюю очередь обращаетесь в Росреестр для регистрации изменений, в случае, если объектом недвижимости является частный дом.

Перечень необходимых документов, для того чтобы узаконить перепланировку самостоятельно:

• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• согласие всех собственников и проживающих в помещении лиц;
• технический паспорт из БТИ;
• технический план.

За оформление перепланировки Вам придется заплатить, сумма будет зависеть от тех последствий, которые повлечет за собой совершенная перепланировка. Как правило, эта сумма варьируется от 2000 до 2500 рублей.

В том же случае, когда действия Вами совершены и перепланировка оформляется постфактум, то неотвратимо наступление неблагоприятных последствий за совершенное действие.

Ответственность за такое правонарушение предусматривается действующим законодательством РФ и может наступить только в случае установления такого правонарушения сотрудником государственного органа.

Какой же будет ответственность, в случае установления факта правонарушения:

• наложение штрафа на физическое лицо в сумме от 2000 до 2500 рублей, на юридическое лицо штраф налагается в гораздо большем размере;
• согласно постановлению, об установлении правонарушения будет выдано предписание о возврате помещения к первоначальному состоянию с указанием точных сроков исполнения;
• в случае неисполнения выданного предписания, на нарушителя будут накладываться дополнительные денежные взыскания;
• как крайняя мера, имущество изымается и продается с публичных торгов.

Не стоит забывать и о том, что в случае получения отказа от гос.органов о согласовании перепланировки также Вы можете ее узаконить через судебные органы:

• Необходимо подготовить исковое заявление на решение гос.органа с подробным описанием причин своего несогласия.
• Обязательное присутствие на судебных заседаниях лично, либо через представителя.

В судебное заседание понадобится предоставить следующий пакет документов:

• решение гос.органа с отказом в регистрации перепланировки;
• тех. паспорт на спорное помещение;
• правоустанавливающие документы;
• подтверждение уплаты государственной пошлины;
• план перепланировки;
• иные документы, в подтверждение доводов, указанных в исковом заявлении.

Таким образом по возможности, чтобы избежать всевозможных неприятных последствий, перепланировку лучше согласовывать заблаговременно. Однако, если Вам это не удалось, то после ее совершения, это также возможно.

В этой статье вы узнали Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов