Как разделить ипотечную квартиру

В статье поговорим о разделе имущества после развода, в частности о том, как разделить ипотечную квартиру

«Люди встречаются, люди влюбляются, женятся». Будущее видится прекрасным и безоблачным. Приходит пора создавать семейное гнездо. Строятся различные прожекты и планы, рассматриваются все возможности улучшения или приобретения жилья. И тут очень актуальной палочкой-выручалочкой становится возможность оформления ипотечного займа для приобретения квартиры. Если подойти к ипотечному кредиту и покупке недвижимости с умом, обойдя все подводные камни и ухищрения, подобная сделка станет прекрасным решением жилищной проблемы. Но! Раз уж вспомнили в начале статьи песню, то так вступление и закончим: - «Любовь бывает долгая, но жизнь ещё длинней». И над разводящейся экс-парой тяжким грузом повисает осознание дополнительной спорной ситуации с разделом данного кредита и самого ипотечного жилья, требующей принятия того или иного решения. Кому владеть квартирой, кому делать кредитные выплаты, в каких долях и как на изменение условий по кредиту отреагирует банк?

Когда в разделе ипотеки нет необходимости

Вернёмся к истокам будущей проблемы. Самым правильным будет договориться о всех возможных спорных ситуациях «на берегу». И зафиксировать все договорённости письменно, заверив документ у нотариуса. Если договорённости будут подписаны до или во время супружеских отношений - это будет брачный договор. После развода - соглашение о разделе. Хотя, после расторжения семейных уз, найти общий язык и договориться к общему удовлетворению будет неизмеримо сложнее. Отсюда наша рекомендация - оформляйте брачный договор. Делить придётся только то, что вы в нём не указали. Если в данный договор будут в дальнейшем внесены изменения или уточнения, что вполне правомерно при согласии сторон, он должен быть предоставлен в банк, предоставляющий ипотечный займ. При этом, квартиру супруги вправе разделить без получения согласия от банка, а вот для раздела ипотечного кредита обязательно потребуется согласие кредитора на изменение сторон и условий кредита.

Так же, во избежание возникновения споров и недопонимания, следует правильно оформить покупку недвижимости и сохранять все документы. Если первый взнос за ипотечную квартиру делался кем-либо из супругов полученными по наследству или в дар деньгами, а доля другого в выплате мизерна, или отсутствует, то документы, подтверждающие это будут иметь большое значение. Нет необходимости в разделе и в случае приобретения ипотеки до свадьбы одной из сторон, даже если другой супруг делал выплаты по кредиту из собственных денег и может это подтвердить документально. Всё на что он может рассчитывать, это возврат потраченных средств на добровольной основе, или по требованию через суд. Квартира же останется в собственности того, на кого оформлена.

Если вклад в первоначальный взнос, совместно приобретённой ипотеки, существенно различен, нужно оформить владение квартирой в долях, соответствующих вложенным средствам. Этот пункт обязательно должен быть вписан в, выше упомянутый, брачный договор, так как иначе определение неравных долей супругам, будет считаться противоречащим действующему законодательству. Все дальнейшие платежи супругов по ипотечному кредиту, будут считаться внесёнными в равных долях, так как их доходы будут определены семейным кодексом, как общие.

Требования Закона к разделу ипотеки

Общим имуществом закономерно считается всё, что супружеская пара приобрела в период брака. Всё делится строго поровну, независимо от личного вклада каждого из супругов. В понятие об общем имуществе будет входить не только недвижимость и финансовые накопления, но и предметы искусства, быта и досуга. Коллекции, библиотеки и домашние животные. А ещё бывает общее имущество с отрицательным значением - долги, невыплаченные кредиты, в том числе, долгосрочные, к коим и относится ипотека.

Поэтому, собираясь начинать процедуру раздела ипотеки, надо помнить, что она является не только общей собственностью, но и совместным долгом по кредиту. Провести раздел недвижимости и обязательств по оплате кредита можно разными способами, которые будут перечислены ниже, но в почти в каждом из вариантов, последнее слово будет за банком, так как без его согласия, провести какие-либо изменения в ипотечном договоре будет невозможно. В случае несоблюдения договорных обязательств, банк-залогодержатель вправе требовать их соблюдения, вплоть до выставления жилья на торги. Поэтому, во-первых, надо подать в банк, все требующиеся документы и попробовать договориться о переоформлении договора. Главное, чтобы банк имел, в таком случае, возможность соблюсти собственные финансовые интересы. Например, если большая часть кредита выплачена, просрочек не имелось, а владельцем займа станет сторона, имеющая больший доход. Во-вторых, имеет смысл подать через суд требование о изменении состава плательщиков займа и определении долей в недвижимости и долге по кредиту. В-третьих, попытаться перевести и жильё, и долг по кредиту на одного из супругов, через судебную инстанцию. При таком развитии процесса, банк будет приглашён в суд третьим лицом по делу о разделе совместного им имущества и обязательств по ипотечным выплатам. Иногда суд принимает решение, что при данном разделе квартиры и долга, обеспечение по ипотечному кредиту сохраняется, несмотря на изменение состава собственников. Таким образом права банка не будут нарушены.

Раздел ипотеки через суд

Если бывшие супруги пришли к решению разделить ипотеку через суд, им потребуется подать иск в том районе, где находится ипотечное жильё.

Что указываем в заявлении

В исковом заявление должно быть указано: какое именно имущество должно быть разделено. Когда, кем и за какую стоимость приобреталось. На какую выплату может рассчитывает сторона, которая имущества будет лишена. Все эти доводы должны быть документально подтверждены. Заявление обязательно должно иметь подписи. Иначе суд не примет его к рассмотрению. Не помешает и указание номеров телефонов истца и ответчика. К иску необходимо приложить копии всех правоустанавливающих документов на недвижимость, а также документы о браке и его расторжении, не забудьте также приложить банковскую выписку о долге.

Стоит в заключении обратить внимание, что если часть ипотечного жилья была оплачена материнским капиталом, то эта доля делится на родителей и детей поровну.

Редактор: Игорь Решетов