Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Завышение стоимости квартиры при ипотеке зачастую широко используется при составлении договора между продавцом и покупателем, но несет собой огромные риски для обеих сторон. При приобретении квартиры с взятием ипотеки на десятки лет, часто возникает ситуация, когда покупатель настаивает на завышении стоимости квартиры при ипотеке, отобразив это в документах. Это делается в попытке обмануть банк и избежать уплаты первоначального взноса, но подобная схема несет в себе множество рисков для обеих сторон. Речь, в данном случае, идет о рыночной стоимости жилплощади.

Как известно, на любой предмет недвижимости, в особенности, на квартиры, существуют два вида стоимости: рыночная цена и кадастровая.

Рыночная представляет собой реальную цену, за которую квартира продается в жестких условиях современного рынка и определяется специальным оценщиком. На нее влияет как сама планировка квартиры, ее состояние внутреннего ремонта и существующих коммуникаций, площадь, удаленность от метро, наземного транспорта и инфраструктуры. При расположении квартиры недалеко от основных остановок, магазинов, школ и медицинских учреждений, цена становится достаточно высокой.

Из кадастровой стоимости вычисляется налог на недвижимость. Обычно, ее значение уступает рыночной, так как рассчитывается исходя из цены за квадратный метр в зависимости от индекса региона и года строительства дома. Так как разница в цене подчас достигает трети стоимости, завышать кадастровую цену не стоит. Иногда получается, что рыночная и кадастровая стоимости совпадают, но это говорит не в пользу данной квартиры, так как означает очень плохое состояние вторичного жилья.

При покупке жилья в ипотеку кредитные организации всегда требуют выплатить первоначальный взнос, который составляет, как правило, от десяти до двадцати процентов цены самой квартиры.

Этому есть две основные причины, а именно:

• Любой банк пытается застраховать себя от возможных убытков, так как нестабильный курс рубля, отказ заемщика выплачивать долг могут привести к большим убыткам. Плюс, квартира может подешеветь, так что потом ее нельзя будет продать. И именно по этой причине все банки предоставляют ипотечный кредит в размере 90 или 80% от стоимости всей недвижимости.
• Человек, который стремится получить ипотечный кредит, должен быть платежеспособным. Если у заемщика нет средств для первоначального взноса, возникают большие сомнения, как он сможет выплатить заем, данный ему банком. На практике оказывается, что самыми добросовестными заемщиками являются люди, уже уплатившие большой первый взнос.

• Покупатель просит завышения стоимости квартиры при ипотеке при подписании договора. Потом продавец пишет расписку о том, что первоначальный взнос выплачен, и сумма его - разница между реальной стоимостью и договорной.
• После этого клиент также пишет расписку, что занял точно такую же сумму в долг уже у продавца, соответственно. Это позволяет уберечь последнего от возвращения якобы «первоначального взноса» при аннулировании сделки.
• После покупатель предоставляет данную расписку в банк и получает требуемую сумму в кредит, она как раз и является фактической стоимостью квартиры. Таким образом, клиент приобретает всю квартиру в ипотечный кредит, с нулевым первым взносом.

Возможные риски покупателя при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Во избежание подобных схем, банки, как правило, обращаются к независимым экспертным организациям для проведения реальной оценочной цены квартиры. Без заключения экспертов любой банк может отказать в выдаче кредита. Таким образом, покупателю приходится договариваться о завышении стоимости квартиры при ипотеке как с продавцом, так и с экспертными организациями, которые идут на подобные сделки очень неохотно.

Это представляет собой большую сложность, так как:

• Все банки прекрасно осведомлены о завышении стоимости квартиры при ипотеке
• Кредитные организации предлагают заказывать оценку в экспертных бюро, сотрудничающих с самим банком (имеющих аккредитацию банка)
• Оценщики не хотят терять аккредитацию банка, потому крайне неохотно идут на сделку с покупателем

Таким образом, если покупателю не удается договориться с оценочным бюро или же банк закажет независимую дополнительную оценку рыночной стоимости и она не совпадет с заявленной, в выдаче займа будет отказано. Также может быть одобрена значительно меньшая сумма.

Порядочность продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке также играет большую роль, так как он после полной выплаты может потребовать возвратить долг согласно расписке.

Еще один негативный момент в подобной ситуации – банк предоставляет заем с гораздо более высокими процентными ставками, в результате переплата за недвижимость может оказаться огромной.

И самым главным риском завышения стоимости квартиры при ипотеке будет то, что указанная схема является мошеннической, и если должностными лицами вскроется подобный факт – фигуранты дела попадут под действие 159 статьи УК РФ пункт 1 (мошенничество в сфере кредитования), что карается штрафом до ста двадцати тысяч рублей или лишением свободы до двух лет.

 В этой статье вы узнали, про завышение стоимости квартиры при ипотеке. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Редактор: Игорь Решетов