Налог на продажу квартиры с 2016 года: изменения в налоговом законодательстве.

Налог на продажу квартиры с 2016 года будет рассчитываться на основании установленной кадастровой стоимости недвижимого имущества, в соответствии с поправками НК законопроекта прошлого года. До этого органы налогообложения использовали данные инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой в ходе технического учета БТИ.

Кадастровая стоимость приближена к значению рыночной цены, что привело к росту налога на продажу квартиры с 2016 года для владельцев недвижимости.

Новые правила формирования налоговой базы

Новая система расчета налогов касается владельцев квартир, являющихся собственниками с начала этого года.

Правила налогообложения предусматривают снижение ставки по налогу на продажу квартиры с 2016 года, для собственников недвижимости которые являются владельцами жилья в течение трех лет. В настоящее время этот период увеличился до 5 лет. Таким образом, владельцы не успевшие реализовать имущество в течение установленного времени не потеряют 13% денежной суммы. Если квартира будет выставлена на продажу, то собственник обязан заплатить налог на продажу квартиры с 2016 года, в размере 13%.

Еще одним преимуществом новых правил расчета налоговых ставок является невозможность снизить стоимость имущества в договоре, ведь теперь значение рыночной стоимости будет максимально близким к кадастровой стоимости квартиры, по которой и будет начисляться налог на продажу квартиры с 2016 года.

Параметры расчета налоговой ставки недвижимого имущества

Рассчитать базовую налоговую ставку и сумму можно самостоятельно. Для этого умножается величина кадастровой стоимости квартиры на коэффициент, установленный действующим законодательством в размере 0,7. Из полученного результата минусуются 13% госпошлины. Информацию о кадастровой стоимости жилья для расчета налога на продажу квартиры с 2016 года можно получить из кадастрового паспорта, выписки или запросить справку через интернет-портал Росреестра.

Варианты снижения налоговых ставок

Право продать квартиру в течение пяти лет по сниженным ставкам распространяется не на всех владельцев имущества. Исключение составляют получившие собственность в дар, в наследство или если квартира досталась в пользование на основании заключенного договора пожизненной заботы и попечения. Для этих категорий граждан предусмотрена отмена налога на продажу квартиры с 2016 года.

В случае продажи квартиры по той же цене, по какой ее приобретали, факта экономической выгоды нет, соответственно налогообложение в отношении такой сделки не применяется. Также от выплаты налога на продажу квартиры с 2016 года освобождаются владельцы, реализовавшие недвижимое имущество по сниженной стоимости.

Налоговые вычеты при реализации квартир, находящихся в собственности 3-5 лет

Собственникам, выставляющим квартиры на продажу при условии их владением на протяжении трех-, пятилетнего срока, уплата налога на продажу квартиры с 2016 года будет осуществляться с учетом налоговых вычетов. Налоговым вычетом считается денежная сумма, установленная действующим законодательством, которая делает меньше доход от реализации при расчете налоговых отчислений в государственную казну. Для квартир налоговое законодательство установила эту сумму в миллион рублей. Таким образом, налог на продажу квартиры с 2016 года, если стоимость квартиры менее миллиона, платить не надо.

Рекомендуем подборки статей по следующим тегам:
Вопросы по теме
Вопрос номер 9177 из Краснодар, Краснодарский край, Россия 27.03.2016 17:25
сергей

Здравствуйте. Оказался в сложной ситуации. Я после наследства приобрел квартиру за 1300000 рублей. при проживании понял что пятый этаж в доме без лифта приносит много неудобства, решил сменить квартиру. нашел покупателей, взял задаток. через несколько дней узнал что с 2016 года налогообложение на продажу жилья рассчитывается из суммы в кадастровом паспорте. в нем у меня по непонятным причинам стоит цена 1465 000. квартиру я продаю за 1300 000. как мне быть? почему я должен платить налог за те деньги которых я не получу, почему в кадастровом паспорте цена выше продаваемой застройщиками? вернуть залог я не могу и 60 тысяч налогов для меня большая сумма. на данный момент мне придется ухудшить свои жилищные условия так как сумма на покупку новой квартиры остается меньше. в России демократия, почему этим новым законом нарушают свободу человеку, почему государство за меня решает за сколько мне продавать квартиру. если бы я продал ее родственникам за 800 тысяч, почему я должен платить налог из суммы в кадастровом паспорте?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Андрей)
Кто вам сказал что вы обязаны платить исходя из кадастровой стоимости? Прочитайте и рассчитайте исходя из примера указанного ниже. Этот порядок применяется только по тем квартирам, которые получены в собственность с 1 января 2016 года

Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован, считают:

договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости.
Проще говоря в доход берут максимальную величину:

договорную стоимость;
кадастровую стоимость умноженную на 0,7
Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

Ситуация 2
По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.

Налоговый вычет при продаже

Первый способ - имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ - доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

------------------------
... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
------------------------

К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная цена.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Налог платить не нужно.
---------------------------------

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае - расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.
Вопрос номер 138576 из Краснодар, Краснодарский край, Россия 12.06.2017 14:53
Владислав Владимирович

Здравствуйте. Купил квартиру в апреле 2016 года за 1,55 млн руб. Сейчас хочу ее продать. Какую сумму нужно указать в ДКП, чтобы налог был минимальным? Кадастровая стоимость квартиры 1,6 млн руб. Спасибо


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Штатный юрист)
Здравствуйте! Вы не можете указать в ДКП стоимость ниже, чем кадастровая.
Вопрос номер 16809 из Ульяновск, Ульяновская обл., Россия 18.05.2016 16:27
Альфия

Добрый день! Я развелась с мужем 2 года назад, в браке мы преобрели 1-к квартиру в равных долях собственники. Сейчас бывший муж хочет оформить на меня дарственную своей доли. Будем ли мы платить налог государству 13% от стоимости квартиры?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Штатный юрист)
Да, налогообложение будет распространяться, не распространяется лишь на близких родственников.
Вопрос номер 7436 из Орел, Орловская обл., Россия 18.01.2016 23:42
Надежда

Здравствуйте, подскажите пожалуйста была приобретена квартира в 2014 году за 1 450 000, в 2015 году воспользовались правом на имущественный вычет с покупки квартиры, но налоговый вычет еще в полном объеме не получен.В 2016 году хотим продать эту квартиру за 980000 тыс. рублей. Подскажите, 1.сохраняется ли право на продолжение налогового вычета при покупки квариты до полного, предельного объема? 2. При продаже квартиры нужно ли платить налог?


Всего ответов: 1
Ответ юриста (Оксана )
Добрый день,Надежда!
Если квартира была в собственности менее 3-х лет, то налогом облагается только сумма от продажи квартиры, превышающая 1 000 000 руб.
Если квартира была в собственности три года и более-то вся сумма, вырученная от продажи квартиры освобождается от налога.
Вы должны будет подать декларацию и заявление в налоговую инспекцию о предоставлении налогового вычета. Дело в том, что налоговый вычет предоставляется не автоматически, а на основании заявления.Если заявление не подадите, то налоговая вправе будет исчислить налог со всей суммы, вырученной от продажи квартиры.
Что касается первого вопроса, попробуйте получить налоговый вычет в полном объеме до продажи своей квартиры,иначе право это не сохраняется.
Вопрос номер 3019 из Ярославль, Ярославская обл., Россия 29.06.2015 15:54
Анна Владимировна

Добрый день! У меня очень печальная ситуация. Я и моя сестра решили улучшить свои жилищные условия. На тот момент я проживала в трех-комнатной квартире с мамой, и двумя сыновьями 16 и 21. Квартира принадлежала в долях: 1/4 одному сыну с 2003 года, 1/4 второму сыну с 2003 года и 1/2 мне досталась по наследству от умершего отца и переоформлена на меня около года назад. Сестра проживала в другом районе города в своей квартире. Мы решили продать наше жилье и переехать в один дом - новостройку. По условиям застройщика мы должны были внести первоначальный взнос за каждую квартиру 50% стоимости. Вторая половина оплачивалась к моменту принятия дома в эксплуатацию. Для этого сестра продала свою квартиру, я взяла недостающую сумму 300000 руб., как потребительский кредит, и нами были оплачены эти 50% за обе квартиры. Но в этот момент нами были допущена ошибка: деньги за обе квартиры были перечислены застройщику одной платежкой со счета сестры. Уточнение платежа о том, что часть средств перечислена за меня за другую квартиру застройщик отказался принять. Поэтому обе квартиры были оформлены на сестру. Когда подошел срок оплаты вторых 50% стоимости новых квартир, я продала свою жилплощадь. Деньги отдала сестре и она доплатила за обе квартиры. продав старую квартиру я должна оплатить государству 13% (140000 руб) от стоимости квартиры превышающий 1 миллион . В том же году сестра и я оформляем договор купли-продажи новой квартиры на мое имя. Размер вычета превышает 140000 руб, которые я должна оплатить государству, поэтому я была спокойна. Но , подав налоговую декларацию, в вычете мне отказали, т.к. на основании ФЗ статьи 220 мы являемся взаимозависимыми лицами. Конечно, мы сестры, но деньги участвующие в сделке мои. Объясните, как я могу доказать свою правоту. Для меня является парадоксом то , что я должна заплатить государству налог за продажу квартиры в которой проживала и была прописана всю жизнь, а купив на свои деньги квартиру вычет мне не положен. Помогите, пожалуйста.


Всего ответов: 2
Ответ юриста (Иванов Станислав Сергеевич)
Данный вопрос нужно решать с органами ФНС по месту нахождения имущества,куда вы должны направить заявление,по факту сложившейся ситуации,с предоставлением всех документов участвующих в сделке.
Ответ юриста (Александр Андреевич)
Очень интересный случай, это не значит, что выхода нет. Приезжайте на приём к юристу, мы постарается помочь
Похожие статьи
Список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру

Какой список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру

Список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру. Не знаете, как вернуть средства, потраченные на новую квартиру?

Документы нужны для возврата налога после покупки квартиры

Какие документы нужны для возврата налога после покупки квартиры

Какие документы нужны для возврата налога после покупки квартиры? Подоходный налог, который был уплачен ранее, возвращается потребителю?

Налоговый кодекс

Последняя редакция Налогового кодекса РФ

Какую информацию содержит в себе последняя редакция Налогового кодекса РФ? Для кого предназначена информация,

образец заполнения справки 2-НДФЛ

Образец заполнения справки 2-НДФЛ

Поможет ли образец заполнения справки 2-НДФЛ избежать ошибок при заполнении оригинального бланка?

С понятием ставки НДС сталкивается любой налогоплательщик, реализующий товары и услуги.

Ставка НДС. Как определить размер налога

С понятием ставки НДС сталкивается любой налогоплательщик, реализующий товары и услуги.

Советы юристов
Аренда участка

Аренда участка

Муж является ИП КФХ. В 2017 году взял паевые земли в аренду. Ранее эти земли были в аренде у другого арендатора.