Налог на продажу квартиры с 2016 года: изменения в налоговом законодательстве.

Налог на продажу квартиры с 2016 года будет рассчитываться на основании установленной кадастровой стоимости недвижимого имущества, в соответствии с поправками НК законопроекта прошлого года. До этого органы налогообложения использовали данные инвентаризационной стоимости квартиры, определяемой в ходе технического учета БТИ.

Кадастровая стоимость приближена к значению рыночной цены, что привело к росту налога на продажу квартиры с 2016 года для владельцев недвижимости.

Новые правила формирования налоговой базы

Новая система расчета налогов касается владельцев квартир, являющихся собственниками с начала этого года.

Правила налогообложения предусматривают снижение ставки по налогу на продажу квартиры с 2016 года, для собственников недвижимости которые являются владельцами жилья в течение трех лет. В настоящее время этот период увеличился до 5 лет. Таким образом, владельцы не успевшие реализовать имущество в течение установленного времени не потеряют 13% денежной суммы. Если квартира будет выставлена на продажу, то собственник обязан заплатить налог на продажу квартиры с 2016 года, в размере 13%.

Еще одним преимуществом новых правил расчета налоговых ставок является невозможность снизить стоимость имущества в договоре, ведь теперь значение рыночной стоимости будет максимально близким к кадастровой стоимости квартиры, по которой и будет начисляться налог на продажу квартиры с 2016 года.

Параметры расчета налоговой ставки недвижимого имущества

Рассчитать базовую налоговую ставку и сумму можно самостоятельно. Для этого умножается величина кадастровой стоимости квартиры на коэффициент, установленный действующим законодательством в размере 0,7. Из полученного результата минусуются 13% госпошлины. Информацию о кадастровой стоимости жилья для расчета налога на продажу квартиры с 2016 года можно получить из кадастрового паспорта, выписки или запросить справку через интернет-портал Росреестра.

Варианты снижения налоговых ставок

Право продать квартиру в течение пяти лет по сниженным ставкам распространяется не на всех владельцев имущества. Исключение составляют получившие собственность в дар, в наследство или если квартира досталась в пользование на основании заключенного договора пожизненной заботы и попечения. Для этих категорий граждан предусмотрена отмена налога на продажу квартиры с 2016 года.

В случае продажи квартиры по той же цене, по какой ее приобретали, факта экономической выгоды нет, соответственно налогообложение в отношении такой сделки не применяется. Также от выплаты налога на продажу квартиры с 2016 года освобождаются владельцы, реализовавшие недвижимое имущество по сниженной стоимости.

Налоговые вычеты при реализации квартир, находящихся в собственности 3-5 лет

Собственникам, выставляющим квартиры на продажу при условии их владением на протяжении трех-, пятилетнего срока, уплата налога на продажу квартиры с 2016 года будет осуществляться с учетом налоговых вычетов. Налоговым вычетом считается денежная сумма, установленная действующим законодательством, которая делает меньше доход от реализации при расчете налоговых отчислений в государственную казну. Для квартир налоговое законодательство установила эту сумму в миллион рублей. Таким образом, налог на продажу квартиры с 2016 года, если стоимость квартиры менее миллиона, платить не надо.

Вопросы по теме
Вопрос номер 9177 из Краснодар, Краснодарский край, Россия 27.03.2016 17:25
сергей
Здравствуйте. Оказался в сложной ситуации. Я после наследства приобрел квартиру за 1300000 рублей. при проживании понял что пятый этаж в доме без лифта приносит много неудобства, решил сменить квартиру. нашел покупателей, взял задаток. через несколько дней узнал что с 2016 года налогообложение на продажу жилья рассчитывается из суммы в кадастровом паспорте. в нем у меня по непонятным причинам стоит цена 1465 000. квартиру я продаю за 1300 000. как мне быть? почему я должен платить налог за те деньги которых я не получу, почему в кадастровом паспорте цена выше продаваемой застройщиками? вернуть залог я не могу и 60 тысяч налогов для меня большая сумма. на данный момент мне придется ухудшить свои жилищные условия так как сумма на покупку новой квартиры остается меньше. в России демократия, почему этим новым законом нарушают свободу человеку, почему государство за меня решает за сколько мне продавать квартиру. если бы я продал ее родственникам за 800 тысяч, почему я должен платить налог из суммы в кадастровом паспорте?

Всего ответов: 1
Ответ юриста
Кто вам сказал что вы обязаны платить исходя из кадастровой стоимости? Прочитайте и рассчитайте исходя из примера указанного ниже. Этот порядок применяется только по тем квартирам, которые получены в собственность с 1 января 2016 года

Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован, считают:

договорную стоимость квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент);
кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной стоимости.
Проще говоря в доход берут максимальную величину:

договорную стоимость;
кадастровую стоимость умноженную на 0,7
Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.

Пример
Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности 2 года.

Ситуация 1
По договору продажная стоимость квартиры составляет 4 000 000 руб. Ее кадастровая стоимость 9 800 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 6 860 000 руб. (9 800 000 х 0,7). Это больше чем договорная цена. Поэтому в доход включают кадастровую стоимость.

Ситуация 2
По договору продажная стоимость квартиры составляет 8 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость 10 300 000 руб.

В данной ситуации кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составит 7 210 000 руб. (10 300 000 х 0,7). Это меньше чем договорная цена. Поэтому в доход включают договорную стоимость.

Налоговый вычет при продаже

Первый способ - имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 или 5 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная (кадастровая) стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Продажная цена квартиры 3 400 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена квартиры 950 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

Ситуация 3
Продажная цена квартиры равна 1 000 000 руб. Она больше ее кадастровой стоимости. Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке.

Доходы минус расходы

Второй способ - доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3-х или 5-ти лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

------------------------
... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
------------------------

К слову сказать эти расходы могут быть увеличены и на затраты по ремонту квартиры (если она была продана после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

Пример
Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Договорная цена квартиры выше ее кадастровой стоимости. Поэтому в расчет берется продажная цена.

Ситуация 1
Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:
900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

Соответственно доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

Налог платить не нужно.
---------------------------------

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае - расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.
Вопрос номер 34141 из Казань, Татарстан, Россия 31.10.2016 16:08
Артур
Буду ли я платить налог за продажу квартиры которую приватизировали 6 месяцев назад?

Всего ответов: 0
Вопрос номер 27823 из Ульяновск, Ульяновская обл., Россия 14.10.2016 14:36
Светлана
На мне 2 квартиры, а с этого года завторую берут налог на недвижимость и не маленький, поэтому хочу переоформить квартиру на сына. Вопрос с чего нужно начинать?

Всего ответов: 0
Вопрос номер 62752 из Казань, Татарстан, Россия 08.02.2017 15:07
Наталия
Бабушка получила квартиру, как вдова участника ВОВ в 2009 г. В 2011 ее не стало. Наследница моя мама, но т.к. часть квартиры была в ипотеке, в собственность оформили ее только в 2015 г. В данный момент квартира выставлена на продажу. Вопрос - придется ли маме платить налог с продажи данной квартиры, ведь она официально в собственности менее трех лет?

Всего ответов: 0
Вопрос номер 28726 из Ульяновск, Ульяновская обл., Россия 17.10.2016 18:46
Аня
Квартира в собственности с 2016 года, кадастровая стоимость 1800000, какой налог при продажи заплачу. Ульяновск. Спасибо.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 55165 из Омск, Омская обл., Россия 08.01.2017 21:15
Анара
Скажите, будет ли взыматься подоходный налог, если я оформлю дарственную доли на своего ребенка? Квартира в собственности с июля 2016 года.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 73371 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 10.03.2017 14:41
Елена
Как платить налог на имущество, если имущество оформлено 28 декабря 2016 года.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 22206 из Сочи, Краснодарский край, Россия 09.08.2016 23:46
Мария
Нужно ли согласие бывшей супруга на продажу квартиры?

Всего ответов: 1
Вопрос номер 45598 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 30.11.2016 16:14
Маргарита
Интересует вопрос насчет продажи квартиры. Покупали в 2012 году, Прошло 2 года с момента оформления регистрации на право собственности (декабрь 2014). будет ли налог, если продать ее сейчас?

Всего ответов: 0
Вопрос номер 51699 из Волжский, Волгоградская обл., Россия 20.12.2016 15:42
Жукова Елена Федоровнп
У меня проанулированна доверенность на продажу квартиры с того времени прошло уже пять лет ,имею я право предъявить свои права.

Всего ответов: 1
Вопрос номер 31140 из Уфа, Башкортостан(Башкирия), Россия 23.10.2016 15:17
Оксана
Я купила квартиру в сентябре 2014, и вот сейчас хочу продать, но слышала, что в течении трех лет после покупки квартиру нельзя продавать, потому что придется платить какой-то налог на продажу, большой. Это правда? И еще, 13% от стоимости квартиры мне еще выплачивают, с налоговой, недавно пришел вторая сумма.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 39470 из Казань, Татарстан, Россия 14.11.2016 22:37
Динар
В 2016 году продал квартиру за 15000000 и в этом же году купил за 25000000 другую. Можно ли как то уменьшить налог с продажи первой квартиры?. до этого ни разу не пользовался налоговым вычетом на квартиру.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 11388 из Новосибирск, Новосибирская обл., Россия 13.04.2016 20:44
Яна
Добрый вечер! Вопрос касается возврата налогового вычета при приобретении квартиры. Договор долевого участия был зарегистрирован 30 октября 2014 года. Срок сдачи квартиры июль 2016 года. Я официально работала с август 2014-май 2016 года. Сейчас собираюсь уволиться и начать снова официально работать в октябре 2016 года. Смогу ли я вернуть налоговый вычет и за какие года? Повлияет ли то, что я не буду официально работать в период с мая по октябрь 2016 г. на общую сумму возврата. Спасибо!

Всего ответов: 0
Вопрос номер 30069 из Казань, Татарстан, Россия 20.10.2016 18:40
Алина
У меня с детьми была квартира в равных долях, мы её продали и купили квартиру в другом городе. Так как покупали квартиру с рассрочкой платежа (естественно есть постановление с органов опеки на куплю продажу) нужно снимать обременение. 29.09.16 состоялась купля продажа, 5.09 нам выдали документы и мы полностью расплотились. 8.09 я сдала документы на снятие обременения. Но регпалата отказала мне в покупке этой квартиры. Что делать в этом случае? Деньги переданы, но считается, что квартира не моя. Сегодня обнаружила в документе (выписка из единого госреестра) написано, что договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа от 29.09.2003 года, а не 2016. Это считается ведь их ошибка? Получается прежнему хозяину квартиры разрешили продать мне квартиру, а мне не разрешают её покупать.

Всего ответов: 0
Вопрос номер 58912 из Казань, Татарстан, Россия 24.01.2017 12:42
Игорь
Какие документы необходимы, дополнительно, при продаже квартиры, если имеется только договор на передачу жилого помещения в собственность от 1996 года. Совместная собственность три доли, все согласны на продажу.

Всего ответов: 0
Похожие статьи
Список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру

Какой список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру

Список документов необходим для получения налогового вычета за квартиру. Не знаете, как вернуть средства, потраченные на новую квартиру?

Документы нужны для возврата налога после покупки квартиры

Какие документы нужны для возврата налога после покупки квартиры

Какие документы нужны для возврата налога после покупки квартиры? Подоходный налог, который был уплачен ранее, возвращается потребителю?

Налоговый кодекс

Последняя редакция Налогового кодекса РФ

Какую информацию содержит в себе последняя редакция Налогового кодекса РФ? Для кого предназначена информация,

образец заполнения справки 2-НДФЛ

Образец заполнения справки 2-НДФЛ

Поможет ли образец заполнения справки 2-НДФЛ избежать ошибок при заполнении оригинального бланка?

С понятием ставки НДС сталкивается любой налогоплательщик, реализующий товары и услуги.

Ставка НДС. Как определить размер налога

С понятием ставки НДС сталкивается любой налогоплательщик, реализующий товары и услуги.