Продать долю в квартире, как оформить сделку законно?

Можно ли продать долю в квартире, как оформить сделку законно и что необходимо знать, разбираемся в данной статье.

Продать долю в квартире, как оформить сделку законно?

Доля в квартире это ее часть, принадлежащая одному из членов семьи. Получается что квартира поделена на части, которые может использовать на свое усмотрение каждый ее собственник. Случается и такое, что отчуждение своей доли в недвижимом имуществе, вызывает много споров между остальными собственников поделенной квартиры.

Что делать в такой ситуации разберемся в этой статье. Для начала необходимо понимать, как недвижимое имущество становится поделенным и с какого момента оно таковым считается.

Если например супруги приобрели в браке квартиру, она будет являться общим нажитым имуществом. Продать ее половину, невозможно, потому что она вся принадлежит обоим супругам на общих правах. Для того, что продать часть квартиры, ее необходимо переместив в статус долевой собственности. Это значит - обратиться к нотариусу и за каждым из супругов определить долю. Изначально недвижимое имущество стало приобретать статус долевого, при приватизации их. В недалеком прошлом, государство людям предоставляло жилье. Квартиры получали семьи, и каждый из них должен был иметь свою долю, так же их надо было приватизировать. Напомним, что приватизация в данном случае - это получаемое в собственность недвижимое имущество от государства.

Долевая собственность оформляется при приватизации либо при разделе имущества на основании расторжения брака. Так же доли должны предоставляться каждому члену семьи, при покупке жилья за счет материнского капитала. Следует не путать и различать понятия долевой и совместной собственности. Долевая собственность - это когда недвижимое имущество находится в общей собственности, и каждому из членов семьи предоставляется в нем доля. Совместная собственность - это когда имущество находится в общей собственности, без предоставления долей. Пример: молодые супруги без детей приобрели квартиру, квартира в этом случае является совместной собственностью. Когда молодые супруги разводятся, квартиру необходимо поделить, и тогда квартира должна приобрести статус долевой собственности. Долю в праве собственности на имущество, находящееся в долевой собственности, можно выделить в натуре по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке.

Итак, из вышесказанного следует - доля в квартире это часть самой квартиры, права собственности на ее часть. Это означает, что собственник доли в квартире вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Он может, продать или сдать в аренду, сдать в найм. По закону действует следующий порядок:

• Когда бывший супруг решает продать свою долю в квартире, он в первую очередь должен предложить выкупить ее свои совладельцам. Если таковые откажутся, тогда он сможет предлагать покупку своей доли в квартире другим лицам. Важный момент: не у кого из собственников долей в квартире нет своих комнат, и прочего. Доли в квартире не делятся в натуре. В каждой ситуации необходимо разбираться, так как комнаты в квартире могут быть смежными, проходными, изолированными.
• В случае если супруг предлагает своим близким родственникам выкупать долю в квартире за завышенную цену, то в таком случае третьим лицам он должен продать долю за такую же или большую цену.
• Долю в квартире можно определить двумя способами, в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной, в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Обязательным условием при продаже доли жилого помещения, необходимо сообщить об этом другим собственникам.

Я, _______________ ___________________________________ ________________________________, уведомляю вас о намерении продать свою законную долю в размере ____________ в праве собственности на следующий объект недвижимости:

1. Жилой дом № _______, находящейся по адресу: _______

2. Указанный дом общей площадью _______________ кв.м, жилой площадью _______________ кв.м, состоит из ____________ комнат.

Указанная доля в праве собственности принадлежит мне на основании _________________________________________________________________________,что подтверждается ___________________________.

Условия продажи доли:

1. Стоимость отчуждаемой доли составляет __________________________________________ рублей.

2. Стоимость доли выплачивается частями в следующем порядке:

– 70% (семьдесят процентов) стоимости доли выплачиваются в течение 3 (трех) дней с даты подписания договора купли-продажи доли;

– 30% (тридцать процентов) стоимости доли выплачиваются в течение 5 (пяти) дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя в Едином государственном реестре недвижимости.

3. До момента полной оплаты доли доля не считается находящейся в залоге у продавца.

4. Расчеты производятся в безналичной форме.

5. Доля передается покупателю в течение 5 (пяти) дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст.250 Гражданского кодекса РФ вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне доли в праве собственности. Прошу вас не позднее 1 (одного месяца со дня получения вами настоящего уведомления сообщить мне о своем намерении купить или об отказе приобрести вышеуказанную комнату на указанных условиях.

В случае отказа или неполучении от вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне доля в праве будет продана третьему лицу.

Подать такое уведомление можно через почтовое отделение, обязательно заказным письмом, либо лично в руки, но в последнем случае придется адресату делать пометку на вашем экземпляре о получении от вас уведомления о продаже доли.

Собственники получив ваше уведомление, должны в течение месяца ответить либо согласием, либо отказом. При этом свои условия выдвигать им запрещается, так как это будет считаться отказом от предложенной сделки. Отклонить сделку собственники могут и раньше, для этого не нужно сдать истечения указанного срока, но оформить свой отказ необходимо в письменной форме.

Как оформить отказ, оставив его юридически грамотно, чтобы в дальнейшем не пришлось его оспаривать:

• Необходимо четко прописать, все свои личные данные и данные собственника который отчуждает долю от вашего общего с ним недвижимого имущества.
• Излагайте в отказе, каким образом было подано уведомление, какая цена была в нем указана.
• В отказе необходимо прописать фразу: отказываюсь от преимущественного права приобретения доли.
• Пояснить какова площадь вашего недвижимого имущества, и на каком основании вы против того, что бы долю вашего общего имущества отчуждали третьему лицу.
• Обязательно поставить дату и свою подпись.

Основания для признания сделки купли-продажи доли недвижимого имущества недействительной:

• если собственник доли недвижимого имущества, продал свою долю без согласия других лиц, имеющих право собственность на него;
• если собственник доли жилого помещения, продал свою долю за меньшую сумму, чем предлагалось другим собственникам жилья;

В указанных двух случаях, собственник чье преимущественное право выкупа было нарушено, имеет право выступить в роли покупателя, при этом договор купли продажи с прежним третьим лицо будет считаться не заключенным. В этом случае собственник как бы перетягивает договор купли продажи на себя.

Совет юристов: любые переписки, которые ведутся между собственниками недвижимого имущества, лучше всего оформлять нотариально. Все сказанное на словах, преданные уведомления в одном экземпляре - не будут являться достаточным основанием для суда, при вынесении решения.

Редактор: Игорь Решетов