Застройщик вовремя не сдал квартиру, что делать, как взыскать неустойку?

Долевое строительство - дело весьма выгодное, но при этом очень рискованное. Застройщик зачастую может стать причиной множества судебных разбирательств, и итогом всего это может стать неустойка за невыполненные обязательства перед дольщиком.

Причины задержек при сдаче жилья

Уже который год в российской строительной сфере разыгрывается уже набившая горькую оскомину драма. Прошли все сроки по ДДУ, а дольщик всё никак не можете въехать в положенную ему по закону, можно сказать, построенную на его вложения квартиру. Надо, прежде всего успокоиться и внимательно разобрать причины постигшей его неприятности. В чём суть данной проблемы. Каковы причины переносов даты ввода жилья в эксплуатацию? Надо отдавать себе отчёт в том, что вина в несвоевременно сданном объекте не всегда лежит на застройщике по причине его недобросовестности. Причин множество, не на все деволопер может повлиять, что, конечно, ни в коей мере не снимает с него ответственности и необходимости исполнения обязательств по ДДУ.
Если исключить из рассмотрения такие непреодолимые форс - мажорные обстоятельства, как стихийные бедствия и социальные катастрофы, то, как основные возможные причины несвоевременной сдачи жилого объекта можно будет выделить:
1. Нерациональный расход времени на преодоление административных барьеров и неоправданной бюрократической волокиты. Коррупционный аспект рассматривать не будем, ибо не наша компетенция.
2. Непрофессиональный или безответственный подход на этапах планирования и архитектуры, что закономерно приводит к существенным отличиям проектных характеристик и реальных обстоятельств на месте.
З. Непрофильное использование материальных ресурсов и непредусмотренных ранее расходов.
4. Ну и одним пунктом учтём: Нарушение взятых обязательств непроверенными подрядчиками, в чём явно просматривается недоработка девелопера. Как следствие, несвоевременные поставки сырья, строительных материалов и оборудования. Затягивание сроков подключения к зданию коммуникаций и электропитания.

Что в этой ситуации должен в первую очередь предпринять дольщик, на что обратить внимание?

Для начала необходимо разобраться с датой, с которой можно начинать отсчитывать сроки задержки. Дело в том, что в договоре ДДУ стоит две даты. Дата ввода дома в эксплуатацию. И дата срока подписания акта приёма-передачи квартиры (ключей) будущему жильцу. Многие, не вдаваясь в эти нюансы, бегут в суд запрашивать неустойку по ДДУ, а суд отсылает их обратно, не приняв документы к рассмотрению. Ведь разница между этими датами часто может превышать год. Что на это сказать? Будьте внимательны. Особенно при изучении документов.
Вы можете взыскать неустойку, если застройщик задерживает акт приёма-передачи квартиры и переносит срок более, чем на два месяца от даты указанной в договоре. Есть и вариант, который предусматривает возможность отказа от участия в договоре долевого строительства и возврата вложенных финансовых средств. Он регулируется Федеральным законом N 214-ФЗ.

Дополнительные соглашения – законно ли?

Девелопер вправе предложить вам изменить договор и подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта. По закону он может это сделать не позднее двух месяцев до истечения первоначального срока, если понимает, что никак не укладывается в определённые рамки по ДДУ. Застройщику, конечно, выгодно такое перенесение сроков. Это позволяет ему избежать оплаты неустойки. Он может попытаться подать всё так, будто бы вы просто обязаны подписать дополнительное соглашение. Например, вам высылается уведомление о переносе сроков и вам в обязательном порядке следует явиться туда-то тогда-то и подписать некий документ. Сила печатного слова на официальном бланке такова, что многие принимают это за чистую монету. Помните! Перенос сроков вам невыгоден. У вас есть законное право не соглашаться на перенос.

Рассматриваем компенсацию

Есть несколько вариантов получения компенсации от застройщика. Первым делом можно обратиться напрямую к застройщику, направив письменную претензию о выплате неустойки из-за несоблюдения сроков в течении десяти дней. Заверенная копия претензии, в случае отказа девелопера, пригодится в суде, где она будет приложена к вашему иску и копиям документов по сделке. Права инвестора в этой ситуации регулируются ГК РФ, ФЗ N 214-ФЗ и законом РФ N 2300-1. Размер пени рассчитывается по формуле из расчёта от ставки рефинансирования ЦБ РФ, на день исполнения обязательства, и от цены стоимости квартиры по договору. Если участником долевого строительства является гражданин, то неустойка увеличивается вдвое. Пока ваше исковое заявление будет рассматриваться в суде, неустойка будет продолжать расти и это дополнительное начисление тоже будет взыскано на этом же судебном заседании.
Так же суд еще взыщет с недобросовестного застройщика штраф в размере 50% от суммы присуждённой истцу. Кроме того, застройщик обязан возместить в полном объёме убытки, причинённые дольщику: утрату имущества и непредвиденные расходы, понесённые по вине девелопера, недополученные по причине нарушений его прав доходы и упущенная выгода... одним словом всё, что вы сможете документально подтвердить. Нелишним будет и дополнительно воспользоваться перечисленными выше законами и потребовать с ответчика компенсации морального вреда. Конечно её размер не зависит от размера неустойки и определяется судом, но это всё-таки что-то и довольно немаленькое.

Ипотека

Есть ещё один момент. Что предпринять если строящаяся квартира приобретена в ипотеку. Скорее всего одним из пунктов банковского договора вы обязуетесь уведомлять банковские службы о изменениях в, находящихся в залоге прав требования по ДДУ. И если застройщик задерживает сроки сдачи объекта и подписания акта-передачи, то вам необходимо направить в банк документы подтверждающие эту задержку. Например, уведомление строительной компании о переносе сроков, предложение о дополнительном договоре, копии вашего искового заявления с отметкой суда или решения суда о признании застройщика банкротом. Хорошие советы по нужным банку документам вам, наверняка, предоставит менеджер этого банка.

Стоит ли пользоваться услугами адвокатов или справимся сами?

Старайтесь чаще пользоваться услугами профильных специалистов. Самых лучших результатов в суде вы сможете добиться только с помощью адвоката. Не надо искать гения юриспруденции. Всё это довольно технические вопросы. Любой адвокат, специализирующийся по данному профилю обладает более чем полным знанием, требуемых в данном случае, законов и процедур. Многие, конечно, жалеют денег на оплату адвоката. Думают, сам не дурак - справлюсь. Это огромное заблуждение. Надо понимать, что со стороны ответчика, тоже будет действовать адвокат. И опытный юрист, скорее всего, разобьёт ваши доморощенные построения наголову. Кто знает, может в вас давно зреет внутренний Цицерон или Кони. В любом случае, удачи Вам.

Редактор: Игорь Решетов